（2019）闽民再352号 房屋租赁合同纠纷 再审 民事 福建省高级人民法院 2019-07-30

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：某保险公司，住所地福建省莆田市荔城区****楼****。
法定代表人：朱XX，该司总经理。
委托诉讼代理人：林XX，福建三通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢XX，福建三通律师事务所律师。
被申请人（一审原告，二审被上诉人）：陈X甲，男，汉族，住福建省莆田市城厢区。
委托诉讼代理人：陈X乙，福建律海律师事务所律师。
再审申请人因与被申请人陈X甲房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市中级人民法院（2018）闽03民终808号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年3月28日作出（2019）闽民申799号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。再审申请人某保险公司的委托诉讼代理人谢XX，被申请人陈X甲及其委托诉讼代理人陈X乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
某保险公司申请再审请求:撤销一审、二审判决，直接改判或发回重审。一审、二审诉讼费用由陈X甲承担。事实和理由：某保险公司已行使合同解除权，一审法院认定某保险公司未能提交有效证据错误。某保险公司提供通话录音和通话记录、《退租通知函》及EMS回执等证据可以印证陈X甲已收到某保险公司向其发出的解除合同通知。《房屋租赁合同》第三十六条约定：“租赁期间，甲方某保险公司因经营需要等客观原因终止职场租赁的，在提前30天通知乙方陈X甲后，该租赁合同可终止”。二审法院以双方合意作为解除合同的标准，属于解除合同的法律适用错误，依《中华人民共和国合同法》第九十三至九十六条及合同约定，某保险公司有权行使单方解除权。案涉租赁合同已于2017年6月30日经某保险公司行使单方解除权而解除。某保险公司已实际腾房，自2017年7月1日起不再对案涉房产实际管领控制，陈X甲已实际占有涉案房屋，原审判决某保险公司承担2017年7月至9月的租金错误。
陈X甲辩称,某保险公司2017年4月21日向陈X甲发出《退租通知函》，不是事实，陈X甲没有收到该通知函。某保险公司邮寄该函快件上的收件人的名字是胡国勇。陈X甲系与某保险公司法定代表人联系，并没有接到解除合同的通知。
陈X甲向一审法院起诉请求：1.某保险公司立即支付给陈X甲2017年7-9月三个月的租金57838.8元，并自2017年7月11日起至实际付清之日止按月利率2%计付利息；2.某保险公司支付给陈X甲违约金30000元;3.某保险公司支付给陈X甲的保证金30000元不予退还。
一审法院查明，2014年5月31日，富邦财产保险有限公司福建省分公司作为甲方（承租方）与乙方（出租方）陈X甲签订《房屋租赁合同》一份。某保险公司成立后，于2016年12月8日与陈X甲签订《房屋租赁合同》一份，约定原合同甲方富邦财产保险有限公司福建省分公司因在莆田成立分支机构即某保险公司，故现以某保险公司作为独立核算主体，某保险公司与陈X甲双方协商一致将原合同作废并重新签订该合同;该合同约定陈X甲将位于莆田市荔城区的房屋（以下简称为“该房屋”）出租给某保险公司作为办公场所使用，该房屋建筑面积为255.35平方米，租赁期间自2014年5月31日零时起至2019年5月31日零时止。该合同第二十七条约定，该房屋每月每平方米63.6元，月租金为16240元，季租金为48720元，年租金总计为194880元；2016年5月31日起每月房租递增10%；2016年5月31日至2017年5月30日，每月租金为17520.67元，年租金为210248.04元；2017年5月31日至2018年5月30日，每月租金为19279.6元，年租金为231355.2元；2018年5月31日至2019年5月31日，每月租金为21207.56元，年租金为254490.72元。该合同第二十八条约定，陈X甲可以根据租赁期限、租金支付期限、房屋用途、维修责任等因素，与某保险公司约定收取房屋租赁保证金，数额为30000元。在租赁期间，该保证金由陈X甲无息保管。租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由某保险公司承担的费用外，应当归还某保险公司。该合同第三十六条约定，……租赁期间，某保险公司因为经营需要等客观原因终止给职场租赁的，在提前30天通知陈X甲后，该租赁合同可终止。终止时，根据实际租赁情况进行结算，双方互不承担违约责任。该合同第四十一条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，某保险公司中途擅自退租的，某保险公司应向陈X甲支付违约金30000元，且某保险公司缴纳的保证金不予退还。签订该合同后，陈X甲将该房屋交付给某保险公司使用；某保险公司向陈X甲支付租赁保证金30000元。自2017年7月1日起，某保险公司未向陈X甲支付租金。2017年11月15日，一审法院组织某保险公司、陈X甲共同前往该房屋地址进行现场勘查，经查该房屋已进行重新装修施工；当日，在本院主持下，某保险公司向陈X甲交付该房屋的遥控器钥匙一把。2017年11月24日，某保险公司向陈X甲交付该房屋其余6把钥匙。在庭审过程中，陈X甲自认其于2017年10月20日起对该房屋进行重新装修施工。
一审法院认为，某保险公司与陈X甲签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在庭审过程中陈X甲仅自认其于2017年10月20日起对该房屋进行重新装修施工，因自2017年7月起至9月止的期间内某保险公司仍占有该房屋的主要钥匙，且未向陈X甲完全履行交接房屋等相关义务，故自2017年7月起至9月止的期间内某保险公司仍具备对该房屋进行占有、使用的条件。因此，陈X甲主张某保险公司支付自2017年7月起至9月止的租金57838.8元（19279.6元X3个月=57838.8元）的诉讼请求符合合同约定，一审法院予以支持。陈X甲主张某保险公司向其支付违约金30000元、某保险公司已支付其的保证金30000元不予退还，符合《房屋租赁合同》相关约定，一审法院予以支持。陈X甲主张某保险公司支付以所拖欠租金为基数自2017年7月11日起至实际付清之日止按月利率2%计付利息，该项诉讼请求与该合同约定不相符且于法无据，一审法院不予支持。某保险公司辩称，其已向陈X甲寄送《退租通知函》，《房屋租赁合同》已于2017年6月30日解除，且陈X甲已自2017年7月起接管该房屋、将该房屋租给他人并进行装修，但某保险公司未提供其他有效证据予以证实，且陈X甲对此予以否认，某保险公司应承担举证不能的法律后果，故对其辩解意见一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、某保险公司应在判决生效之日起十日内支付给陈X甲租金57838.8元；二、某保险公司应在判决生效之日起十日内支付给陈X甲违约金30000元；三、确认某保险公司已支付给陈X甲的房屋租赁保证金30000元归陈X甲所有，不予返还；四、驳回陈X甲的其他诉讼请求。
某保险公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈X甲一审全部诉讼请求或发回重审；一审、二审诉讼费由陈X甲负担。
某保险公司对一审法院认定事实中“自2017年7月1日起，……某保险公司未向陈X甲支付租金”有异议，认为合同已经解除，不存在支付租金问题，同时还认为一审法院遗漏查明：1.某保险公司于2017年4月21日向陈X甲本人现场送达退租通知函的事实。2.某保险公司于2017年5月份向陈X甲身份证载明的住所地以及起诉状载明的联系地址寄送退租通知函的事实。3.某保险公司多次通过电话通话的方式向陈X甲请求退租以及双方达成解除合同合意，以及房产交还的事实，并且陈X甲本人对房屋交房的事实进行了确认。某保险公司对一审法院认定的其他事实没有异议。陈X甲对一审法院认定的事实没有异议。某保险公司、陈X甲对一审法院认定的事实均没有异议的部分，二审法院予以确认。
二审法院认为，某保险公司与陈X甲签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行。某保险公司在租赁期限满前，于2017年4月21日向陈X甲发出《退租通知函》，向陈X甲提出：“提前退租的申请，退租日期为2017年6月30日。”陈X甲接到《退租通知函》后没有同意提前退租，虽经双方多次电话协商，但对提前解除房屋租赁合同没有达成一致，某保险公司既没有把租赁房屋的钥匙交还陈X甲，也没有采取法律途径解除双方的房屋租赁合同，致房屋租赁合同没有解除。一审庭审时陈X甲自认其于2017年10月20日起对租赁房屋进行重新装修施工，可视为陈X甲同意解除双方的房屋租赁合同。由于2017年7月至9月间某保险公司仍占有租赁房屋的主要钥匙，未向陈X甲完全履行交接房屋等相关义务，因此，陈X甲主张某保险公司支付自2017年7月起至9月止的租金57838.8元（19279.6元X3个月=57838.8元）的诉讼请求符合合同约定，一审法院予以支持是正确的。某保险公司申请提前退租的理由不符合合同约定的解除条件，构成中途擅自退租，故陈X甲主张某保险公司支付违约金30000元、某保险公司已支付的保证金30000元不予退还，符合《房屋租赁合同》相关约定，一审法院予以支持是正确的。某保险公司上诉称，其提供的通话录音、通信记录、《退租通知函》及EMS快递回执三类证据之间已经形成了完整的证据链，可以相互印证某保险公司已经依约向陈X甲发出解除合同的通知，而且陈X甲已经收到该通知，租赁合同已经在2017年6月30日解除。经审查，某保险公司上诉理由与事实不符，不予采纳。综上所述，某保险公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2653元，由某保险公司负担。
对原审法院查明的无争议事实，本院予以确认。
本案的主要争议焦点是：1.《房屋租赁合同》是否于2017年6月30日解除。2.某保险公司是否应向陈X甲支付2017年7-9月份租金（房屋占有使用费）。本院分析认定如下：
一、关于《房屋租赁合同》是否于2017年6月30日解除的问题
本院认为，某保险公司与陈X甲签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期间自2014年5月31日起至2019年5月31日止。该合同第三十六条约定：“租赁期间，甲方某保险公司因经营需要等客观原因终止职场租赁的，在提前30天通知乙方陈X甲后，该租赁合同可终止”。某保险公司在租赁期限满前，提前30天于2017年4月21日向陈X甲发出《退租通知函》，该函载明：“某保险公司向陈X甲提出提前退租的申请，退租日期为2017年6月30日”。寄送该《退租通知函》的EMS面单上记载陈X甲及其手机号、地址。二审中，陈X甲在2018年3月21日的《询问笔录》中自认EMS面单上记载的手机号是其本人的，地址，地址亦是其住所陈X甲在2017年5月16日与某保险公司邮寄通知函人员的通话录音中自认收到上述通知函，故应认定陈X甲收到《退租通知函》。依据《退租通知函》载明的退租日期，应认定《房屋租赁合同》于2017年6月30日解除。原审认定《房屋租赁合同》延续到2017年10月错误，应予纠正。
二、关于某保险公司是否应向陈X甲支付2017年7-9月份租金（房屋占有使用费）的问题
本院认为，《房屋租赁合同》于2017年6月30日解除后，某保险公司没有把租赁房屋的钥匙交还陈X甲，2017年7-9月间仍占有租赁房屋的主要钥匙，也没有证据证明双方进行过房屋的交接。因讼争合同解除，某保险公司应支付2017年7-9月间的房屋占有使用费，而非原审认定的租金。故某保险公司应向陈X甲支付自2017年7月起至9月止的房屋占有使用费57838.8元（19279.6元X3个月=57838.8元）。
综上，某保险公司的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省莆田市中级人民法院（2018）闽03民终808号民事判决；
二、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2017）闽0304民初4587号民事判决；
三、某保险公司应在本判决生效之日起十日内支付给陈X甲房屋占有使用费57838.8元；
四、某保险公司应在本判决生效之日起十日内支付给陈X甲违约金30000元；
五、确认某保险公司已支付给陈X甲的房屋租赁保证金30000元归陈X甲所有，不予返还；
六、驳回陈X甲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2703元，适用简易程序减半收取1351.5元，由某保险公司负担1326.5元，陈X甲负担25元；二审案件受理费2653元，由某保险公司负担。
本判决为终审判决。
审　判　长　　陈恩强
代理审判员　　黄　曦
代理审判员　　李秀英
二〇一九年七月三十一日
书　记　员　　叶　锦