（2018）新31民终574号 租赁合同纠纷 二审 民事 喀什地区中级人民法院 2019-01-28

上诉人（原审原告）：某保险公司，统一社会信XXXX
地址：喀什市（东城花园小区35幢）。
负责人：冯XX，职务：该支公司总经理。
委托诉讼代理人：朱XX，工作单位：某保险公司副经理。
委托诉讼代理人：詹XX，新疆驼铃律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王XX，男，汉族，个体工商户，现住乌鲁木齐市。
委托诉讼代理人：刘X，新疆正嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨X，新疆正嘉律师事务所律师。
上诉人某保险公司（以下简称：平安保险）因与被上诉人王XX租赁合同纠纷一案，不服喀什市人民法院（2018）新3101民初107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人平安保险的委托诉讼代理人朱XX、詹XX，被上诉人王XX的委托诉讼代理人刘X、杨X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人平安保险上诉请求：依法改判原审判决，判令我方不承担租金和利息合计573727.65元，诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1）被上诉人王XX与69035部队不具有租赁关系，被上诉人王XX与我方不存在转租关系。一审庭审结束后，被上诉人向法庭提交一份《综合楼建设协议书》，拟证明被上诉人与69035部队存在租赁关系，租赁期为16年，后法院以该协议认定被上诉人与69035部队存在租赁关系、租赁期为16年。我们认为该《综合楼建设协议书》为无效合同，不能作为认定被上诉与69035部队存在租赁关系事实的依据。从双方合同约定的内容来看，王XX取得该综合楼的承租权的前提为投资建设该综合楼，而该建设协议在招标程序、施工主体上违反法律强制性规定。军队空余房地产租赁期限为5年，本案当中被上诉人与69035部队约定16年的租赁期限超出规定期限。2）被上诉人不具有诉讼主体资格。在2011年1月，上诉人与69035部队签订了租赁合同，合同约定租期为5年，合同出租方为中国人民解放军69035部队，出租方委托代理人为王XX。在履行合同期间，由69035部队向上诉人出具租赁费发票，上诉人直接向69035部队支付租赁费。3）上诉人与69035部队提起解除租赁关系合法合理，无需经过被上诉人的同意。在一审中向法庭提交租赁费发票一组，通过上诉人与69035部队之间的交易习惯来证明双方已解除租赁关系。该组票据为2011年至2017年12张租赁费发票，房租费每半年支付一次，出租人在租赁期开始前向上诉人提供租赁费发票，上诉人支付租赁费后可使用房屋。提前向上诉人提供租赁费发票是出租人的义务，2017年2月，上诉人支付完最后一笔租赁费后，按照交易习惯2017年8月，出租人69035部队应当向上诉人提供新一租赁期发票，但其并未向上诉人提交，说明双方已经协议解除租赁关系，69035部队未向上诉人主张租金收益。
被上诉人王XX辩称，一审认定事实清楚，证X充分，程序合法，适用法律准确，判决正确。请求驳回其上诉，维持原判。事实与理由：一、一审法院认定事实清楚、正确。1、一审法院在判决书中从头到尾没有以答辩人与69035部队签订的《综合楼建设协议书》为依据认定两者之间存在租赁关系、租赁期限为16年的描述，2）一审法院认定答辩人“对该租赁房屋有16年的使用经营权”是基于答辩人与原中国人民解放军69035部队签订的《综合楼建设协议书》是合作合同，而非租赁合同；且该协议合法有效。二、上诉人与答辩人签订的《房屋合同租赁书》合法有效，上诉人称答辩人不具备诉讼主体资格，既无事实依据也无法律依据。首先，2016年7月，上诉人因经营需要，向答辩人承租了答辩人位于喀什市班超路32号的房屋，双方按照上诉人提供的合同文本签订了《房屋租赁合同书》，租赁期限为2016年8月1日至2019年1月31日。上诉人与答辩人订立的该《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力。其次，答辩人作为合同当事人，是合同的相对方，因上诉人迟延支付房屋提起的租赁合同纠纷，完全符合我国《民事诉讼法》的相关规定。再次，上诉人已经实际履行了该《房屋租赁合同书》,答辩人提供的于2016年7月15日和2017年1月11日的完税发票明确显示了答辩人是出租涉案房屋的收益主体和相应收益的纳税人，对此，上诉人已经认可。三、一审法院正是基于上诉人与答辩人签订的《房屋租赁合同书》合法有效以及军队和武警部队全面停止有偿服务活动的社会背景的事实，作出了正确的判决，上诉人故意歪曲事实。1）上诉人没有与69035部队签订过《房屋租赁合同书》，因此上诉人不存在与该部队解除租赁关系的依据。2）被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同书》时间为2016年7月，而早在2016年2月16日，中央军委就下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，显然上诉人主张的“重大变化”是发生在《房屋租赁合同书》之前，不符合《合同法解释二》的有关规定。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，请求驳回其上诉，维持原判。
原审原告王XX向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付租金共计570528元；2、被告向原告支付所欠房屋租金利息损失3199.65元，合计573727.65元；3、解除双方签订的租赁合同；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月，被告因经营需要，与原告签订了房屋租赁合同，根据合同约定，被告应于2018年6月前支付租金570528元，截止起诉日，被告仍未支付，为此原告诉至法院。
一审法院认定以下事实，原、被告签订了中国平安保险股份有限公司房屋租赁合同，合同约定原告将座落于新疆喀什市班超路32号房屋租赁给被告使用，租赁期限为2年6个月，自2016年8月1日至2019年1月31日止。出租的房屋分为两层，一层面积为247平方米，每平方米每月120元，年租金355680元，二层面积为373平方米，每平方米每月48元，年租金214848元，两层年租金共计570528元，被告每半年向原告支付一次租金，每年1月份支付上半年租金，每年7月份支付下半年租金，合同终止时，被告应按时腾空交回房屋并保证房屋及内部设施完好，同时结清应当由被告承担的各项费用。合同同时还约定了原、被告的权利、义务，合同解除的条件，增值税等条款。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告于2016年7月15日、2017年1月11日分别向原告支付了半年的租金。以上事实有房屋租赁合同、税收缴款书、当事人陈述为证，本院予以确认。庭审中，被告称原告主体不适格，该出租房屋所有权为中国人民解放区军69035部队，原告仅是中国人民解放区军**部队委托对该房产经营管理的受托人，为此被告向本院提交了中国人民解放区军69035部队与被告签订的租赁期限为5年，即自2011年2月1日至2016年1月31日止，原告与被告签订的租赁期限为2年6个月，即自2016年8月1日至2019年1月31日止的房屋租赁合同各一份、证明四份及委托书（均为复印件，与原件核对无误）予以证实。经质证，原告对被告提交的中国人民解放区军69035部队与被告签订的租赁期限为5年的租赁合同不予质证，称与本案无关。原告对被告提交的原、被告签订的租赁合同、证明四份及委托书的真实性无异议，为此原告亦向本院提交了原告与69035部队签订的综合楼建设协议书，称被告提交的原、被告签订的租赁合同、证明四份、委托书及原告与69035部队签订的综合楼建设协议书均能证实原告有权出租该房屋，并负责租赁期间的收益及债权债务，原告的主体适格。本院对被告提交的中国人民解放区军69035部队与被告签订的租赁合同的证明力不予认定；对被告提交的原、被告签订的租赁合同、证明四份及委托书的真实性予以认定。被告虽对原告提交的原告与69035部队签订的综合楼建设协议书的真实性不认可，但该协议书加盖了69035部队的公章，本院对原告与69035部队签订的综合楼建设协议书的真实性予以认定。另，被告为证实其于2017年9月19日在喀什地区工商局办理了营业场所变更登记并已实际搬出该租赁房屋，双方已提前解除合同，被告不应支付一年的租金，同时向本院提交营业执照复印件及2017年11月25日的告示予以证实。经质证，原告对被告提交的营业执照复印件不认可，称与本案无关。原告对被告提交的2017年11月25日的告示的真实性无异议，但对证实的问题不认可，称告示发布的时间并不影响合同的履行。本院对被告提交的营业执照复印件、告示的真实性予以认定。
一审法院认为，原、被告签订的中国平安保险股份有限公司房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应为有效。合同签订后，原告按约向被告交付房屋，被告亦向原告支付了一年的租金。现原告要求被告按约支付尚欠一年的租金并要求解除合同，被告为此虽向本院提交营业执照复印件、告示证实根据房产实际所有人的要求被告已于2017年9月19日在喀什地区工商局办理营业场所变更登记并已实际搬出该租赁房屋，双方已提前解除了租赁关系，被告不应承担租赁费，但因被告提交的营业执照只能够证实被告于2017年9月19日在喀什地区工商局办理营业场所变更登记，且告示约定于2018年6月前全面停止对外租赁经营活动，被告提交的营业执照及告示不足以证实被告搬出租赁房屋并返还给原告的具体时间。根据原告与69035部队签订的综合楼建设协议书约定原告对该租赁房屋有16年的使用经营权，故原告主体适格，被告应向原告支付一年的租金570528元。因被告拖延支付租金，已构成违约，原告要求解除双方签订的房屋租赁合同理由正当。原告要求被告支付利息3199.65元的请求，因原告计算利息的方式未违反法律规定，应由被告予以支付。综上所述，原告要求被告支付租金570528元、利息3199.65元，合计573727.65元的请求，本院予以支持；原告要求解除双方签订的租赁合同的请求，本院亦予以支持；至于被告的辩解，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告王XX与被告某保险公司签订的中国平安保险股份有限公司房屋租赁合同。二、被告某保险公司支付原告王XX租金570528元、利息3199.65元，合计573727.65元；此款由被告某保险公司于判决生效后十日内付清。
本院二审期间，当事人围绕争议焦点依法提交了一下证X：
上诉人：证X1，企业信用信息公示报告（打印件），证明：新疆鸿达贸易发展有限责任公司由69035部队设立，当时下发承租人限期搬离的通知就是该公司，被上诉人不是租赁关系主体。经质证，被上诉王XX对该组证X真实性认可，所证明的问题不认可，并作了补充说明，本案租赁合同发生在上诉人和我方之间，与新疆鸿达贸易发展有限责任公司无关，无法证实上诉人所证明的问题。本院对该组证X的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。
证X2，企业信用信息公示报告（打印件），证明：上诉人的营业场所由喀什市，2017年9月19日。经质证，被上诉王XX对该组证X真实性认可，所证明的问题不认可，并作了补充说明，至今上诉人未将租赁房屋的钥匙给我方，所以我方才起诉要求解除双方间的租赁合同。本院对该组证X的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。
证X3，三份打款信息（复印件），证明：租赁关系是出租方现提交租赁费发票后承租方在向其支付租赁费，长期以来的交易习惯。经质证，被上诉王XX对该组证X的三性均予以认可，并作了补充说明，按照双方签订的租赁合同向我方支付租金，这三份都是向我方支付的租赁，履行合同，其中有一份在2016年3月2日上诉人向我方支付租金285264元。本院对该组证X真实性均予认可。
被上诉人：证X1，（2018）新31民终518号判决书一份（复印件，原件核对），证明：我方与69035部队签订的综合楼建设协议书是合作合同而非租赁合同，且该合同有效，我方是本案适格主体，有权出租房屋并收取租金。经质证，上诉人平安保险对该组证X真实性认可，所证明的问题不认可，并作了补充说明，我方与被上诉人签订合同时，被上诉人是以受托人身份签订的而不是房屋的所有人身份。本院对该组证X三性均予认可。
证X2，（2018新）3101民初178号判决书一份（复印件，原件核对），证明：该判决书查明：69035部队变更为31030部队。经质证，上诉人平安保险对该组证X真实性认可，所证明的问题不认可。本院对该组证X三性均予认可。
本院经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相同，对原审判决认定的事实本院予以确认。
本院认为，根据上诉人的上诉、被上诉人的答辩，本案的争议焦点是：1、被上诉人王XX是否为本案的适格当事人2、上诉人向被上诉人支付租金和利息合计573727.65元有何事实和法律依据
关于焦点1。本院认为,本案所涉的租赁合同的租赁期是2017年8月1日至2018年6月1日，上诉人没有举证证明，在此期间上诉方与中国人民解放军69035部队存在房屋租赁关系。反而，上诉人与被上诉人订立的《房屋租赁合同书》，租赁期限为2016年8月1日至2019年1月31日。系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力。被上诉在一审中提供的于2016年7月15日和2017年1月11日的完税发票明确显示了被上诉人是出租涉案房屋的收益主体和相应收益的纳税人。且喀什地区中级人民法院（2018）新31民终518号的生效民事判决书上也明确认定，被上诉人与69035部队之间的《综合楼建设协议》是合作合同，也认定了被上诉人对该房屋有16年的占有、使用、收益权。因此，本院认为被上诉人王XX是本案中的诉讼主体适格。
关于焦点2。从案件事实来看，上诉人平安保险与被上诉人王XX签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。合同的双方当事人应当按照法律规定和合同约定享受权利和履行义务。合同签订后被上诉人按照合同约定履行了房屋交付的义务，上诉人也支付了2017年8月1日之前的租赁费，但未支付2017年8月1日至2018年6月1日的租金，上诉人为此虽向本院提交企业信用信息公示报告（打印件）证实2017年9月19日上诉人的营业场所由喀什市并已实际搬出该租赁房屋，一审中向原审法院提交上诉人的营业执照复印件和上诉人与新疆金洋芋房地产开发有限责任公司签订的租赁合同同样证明实际搬出该租赁房屋的事实，但以上法律行为都是单方的行为，对上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同的效力没有任何的影响。因此，一般情况下，合同当事人要解除合同关系，依法当然必须经过对方的同意。同时，根据《合同法》的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除权人可以主张解除合同，但应当通知对方。本案中上诉人没有举证证明被上诉人同意解除合同或者通知对方解除合同的事实，所以上诉人主张合同在2017年8月已解除的主张本院不予采信，故本院认为被上诉人请求上诉人支付租赁费和利息有事实依据和法律依据，本院予支持。在二审开庭当中当事人一审法院对合同的解除处理没有意见。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持，一审法院认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9537.28元，由上诉人某保险公司负担。
本判决为终审判决。
审判长　吴　　　炳　　　坤
审判员　木也赛尔·阿布力孜
审判员　阿布力　孜　·祖农
二〇一九年一月二十八日
书记员　杨　　　　　　　磊