（2015）浙杭民终字第971号 房屋租赁合同纠纷 二审 民事 杭州市中级人民法院 2015-04-30

上诉人（原审被告、反诉原告）：某保险公司。
法定代表人：卢XX。
委托代理人：王X，浙江思伟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：毛XX。
委托代理人：张XX，浙江越翰林律师事务所律师。
上诉人因与被上诉人毛XX房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2014）杭江九民初字第600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年9月1日，毛XX、张惠与某保险公司签订房屋租赁合同，约定某保险公司承租毛XX、张惠位于杭州市江干区杭海路1109号的房屋（建筑面积361.95㎡、使用面积297.4㎡）作为办公、营业用途。租赁期限为4年，即自2012年9月1日至2016年8月31日止。2012年9月1日至2013年8月31日租金为252928元；2013年9月1日至2014年8月31日租金为273807元；2014年9月1日至2015年8月31日租金为295707元；2015年9月1日至2016年8月31日租金为310306元。某保险公司应于每年9月15日前支付租金并负责支付出租房屋的水电费及物业管理费，逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，还应支付当年租金10%的违约金；违反合同擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付当年租金10%的违约金。双方还对其他相关事项作了约定。2012年9月，双方签订“关于江干支公司房租合同变更协议书”，修改2011年9月双方签订的房屋租赁合同，具体为：租赁期自2012年9月1日到2016年8月31日；租赁费为含税租金，税金由毛XX、张惠承担，同时每年由某保险公司代毛XX、张惠到税务部门开具房租发票，税金由毛XX、张惠支付；2013年9月1日至2014年8月31日房租为273807元（含税）。2014年9月1日至2015年8月31日为295707元（含税）。2015年9月1日至2016年8月31日为320306元（含税）。上述合同签订后，某保险公司支付了2012年9月1日到2013年8月31日的房租和2013年9月1日至2014年8月31日半年的房租116640元。2014年9月1日至2015年8月31日租金尚未支付。2014年1月30日至2015年9月30日案涉房屋的物业费10858.9元亦尚未支付。2013年11月7日，某保险公司致函毛XX、张惠，表示因保险行为不景气、公司经营出现重大困难，房租太高，公司无法承担等原因，决定于2014年1月31日解除房屋租赁合同。毛XX、张惠收函后，于2013年12月4日回函某保险公司，表示该公司解除合同的理由不能成立，不同意解除双方的房屋租赁合同。嗣后，某保险公司业务员致电毛XX，表示将转租所租房屋，并由某保险公司继续履行双方所签租房合同并支付合同约定的延迟支付违约金。毛XX表示不反对转租，但要把双方的合同履行完毕。毛XX与张惠系夫妻。坐落于杭海路1109号非住宅用房（建筑面积361.95㎡）系毛XX、张惠共同共有。2014年6月28日，张惠死亡，经公证，其遗产由毛XX一人继承。毛XX于2014年10月9日起诉至原审法院，请求判令：1、某保险公司继续履行双方于2012年9月签订的房屋租赁合同；2、立即支付拖欠的房租459514.00元；3、支付逾期付款违约金56951.40元、擅自转租违约金56951.40元；4、支付拖欠的水电费、物业管理费10858.90元；5、本案诉讼费用由某保险公司负担。后，某保险公司提起反诉，请求判令解除双方于2012年9月签订的房屋租赁合同。
原审法院认为，毛XX、张惠与某保险公司签订的房屋租赁合同及变更协议书，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效。某保险公司未按合同约定的时间，支付2014年3月1日至2015年8月31日的房租，应依约承担逾期付款的违约责任。合同约定的按当年应付租金的10%支付逾期付款违约金的标准，符合相关规定，该院予以支持。本案中，毛XX并未反对某保险公司转租承租房屋的决定，因此毛XX以某保险公司擅自转租房屋为由，要求该公司依约承担擅自转租违约金的诉讼请求，该院不予支持。物业管理费的收取主体系物业管理单位，本案中毛XX亦未代某保险公司结清上述款项，因此毛XX无权要求某保险公司支付结欠的物业管理费，据此，对毛XX要求某保险公司支付拖欠的物业管理费10858.90元的诉讼请求，该院亦不予支持。本案中，某保险公司已将承租的房屋转租他人，且该公司也表示转租后将由其继续履行与毛XX、张惠所签的租赁合同，现其以次承租人从未支付租金且已搬离为由要求解除其与毛XX、张惠签订的房屋租赁合同，既不符合合同约定的解除条件，亦不符合法律规定的合同解除条件，因此某保险公司反诉要求解除房屋租赁合同的反诉请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二四十条第一款第二百二十六条之规定，于2015年1月12日判决：一、某保险公司支付给毛XX2014年3月1日至2015年8月31日的房屋租赁费432610.5元（含税）；二、某保险公司支付给毛XX逾期付款违约金56951.4元；三、驳回毛XX其他诉讼请求；四、驳回反诉某保险公司的反诉请求。上述一、二两项合计489561.9元，某保险公司于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的本诉案件受理费4821.5元，由毛XX负担781.5元，某保险公司负担4040元。反诉案件受理费4821.5元，由某保险公司负担。
宣判后，某保险公司不服，向本院提起上诉称：一、案涉房屋租赁合同目的已无法实现，双方缺乏自愿履行合同和继续合作的基础。毛XX怠于行使合同解除权，坚持要求继续履行，将使双方损失进一步扩大，造成资源的浪费。2013年11月7日，某保险公司向毛XX发函，因江干支公司保费收入减少，无力承担高额的房租，希望可以与其解除合同。但毛XX不同意，要求继续履行。某保险公司为继续履行合同，积极寻找次承租人。在征得毛XX同意的情况下，将房屋全部转租给浙江亚鑫汽车服务有限公司。某保险公司转租给第三人的租金与原合同约定的租金相同，未在转租中获得任何利益，其目的在于继续履行案涉房屋租赁合同。在转租该房屋的同时，某保险公司江干支公司也搬迁到其他地方。但是次承租人承租后，一直未支付房租，并在未征得某保险公司同意的情况下搬离了租赁房屋，导致某保险公司拖欠毛XX的租金。在此期间，某保险公司曾发函给浙江亚鑫汽车服务有限公司要求支付拖欠租金，但其未支付。某保险公司向毛XX告知次承租人搬离，希望可以协商解除合同，避免房屋空置造成损失。后因协商不成，形成本案诉讼。一方面，次承租人不同意继续履行合同，擅自搬离案涉房屋，而某保险公司江干支公司已经搬迁至他处，已经无法继续租赁该房屋，租赁房屋的合同目的已经不能实现。另一方面，双方存在诉讼纠纷，导致案涉房屋长期处于空置的状态，造成了资源的浪费和损失的扩大。原审法院未考虑合同继续履行的基础已经丧失，即判决某保险公司继续履行合同有失公允，也造成了损失的扩大。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，当继续履行不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。《中华人民共和国合同法》第一百一十条也规定了不适用继续履行的几种情形，其中第（二）项规定的“履行费用过高”，可以根据履约成本是否超过各方所获利益进行判断。当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，应允许违约方解除合同。本案中，某保险公司已经搬离并进驻新的场所，继续履行已经不可能实现。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法撤销杭州市江干区人民法院（2014）杭江九民初字第600号民事判决第一项，依法改判确认双方的房屋租赁合同自2014年10月29日某保险公司提起反诉之日解除；判决某保险公司支付毛XX2014年3月1日至2014年10月29日的房屋租金184592.2元（含税）；上诉费用由毛XX承担。后，某保险公司增加上诉请求，请求二审法院依法撤销杭州市江干区人民法院（2014）杭江九民初字第600号民事判决第二、四项。
被上诉人毛XX答辩称：某保险公司认为房屋租赁合同目的无法实现，双方缺乏自愿履行合同和继续合作的基础的上诉理由不成立。本案系某保险公司单方认为租赁合同无法履行，而且本案也不存在双方损失扩大的情形，毛XX也同意某保险公司转租，故某保险公司损失也没有扩大，继续履行基础并没有丧失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，履行费用过大，不适合实际履行。但解除合同与实际履行是完全不同的概念，实际履行费用是否过高是可以通过违约金支付等金钱方式进行弥补，如能够弥补损失的，可以认定履行费用过高。本案中，案涉房屋租赁合同还有两年履行期，一审法院判决的违约金支付不能弥补毛XX的全部损失，该条规定也不应该适用。如果法院认为可以适用该条规定，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的约定，赔偿损失应当相当于违约造成的损失，包括合同履行后可获得的利益。故某保险公司应当赔偿毛XX至2016年的租金损失。现在案涉房屋仍由某保险公司控制。订立合同时，对方应当遇见风险，如果因为房价下降，就可以解除合同，不符合契约精神。而且如果房价上涨，某保险公司也不会多支付毛XX租金。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，某保险公司的上诉请求不成立，请求维持原判。
二审中，在本院指定的举证期限内，某保险公司与毛XX均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：关于案涉房屋租赁合同目的是否无法实现的问题。本案为房屋租赁合同纠纷，毛XX作为出租人，其合同目的为收取租金。在签订合同之时，某保险公司作为承租人，其合同目的为使用案涉房屋；在某保险公司搬离案涉房屋，并经毛XX同意转租至次承租人后，其合同目的为转租案涉房屋。现毛XX作为出租人收取租金之目的，某保险公司转租案涉房屋之目的均非不能实现。故某保险公司以合同目的不能实现要求解除合同，原审法院不予支持并无不当。
关于案涉房屋租赁合同是否不适宜继续履行的问题。如前所述，本案未出现不能转租之情形，某保险公司为转租行为亦不会出现履行费用过高的情形。故某保险公司以继续履行费用过高为由，主张合同不适宜继续履行，而应采取其他违约责任方式的上诉理由不能成立。
综上，永安保险公司以前述两个理由解除案涉房屋租赁合同的主张不能成立，本院不予采信。原审法院依据合同约定判处某保险公司支付租金及逾期支付租金的违约金，事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5874元，由某保险公司负担。
本判决为终审判决。
审　判　长　　徐　丹
审　判　员　　金瑞芳
代理审判员　　毕克来
二〇一五年四月三十日
书　记　员　　袁其伟