导读：债务人借款时将房产抵押给债权人，在还款及抵押期限未届满时，债权人即将抵押房产以低价转让给第三人，并在借款人还清借款时拒绝归还抵押房产，借款人应如何维护自己的权益？以下诉责险投保案例为你解读！

一、案情回顾：

2016年4月，家住天津的黄女士因急需资金周转，经人介绍找到对外宣称可以办理抵押借款等业务的某投资咨询公司。在与该公司经理刘先生商谈后，黄女士与刘先生签订了一份借款合同，合同约定黄女士向刘先生借款60万元，借期4个月，从2016年4月25日至8月24日至。双方并约定了利息等。

同时，双方还签订了房产抵押担保合同，合同约定黄女士用其名下的位于天津某小区的房屋一套为借款担保，抵押给刘先生，抵押期限同借款期限。

2016年4月某日，双方在公证处做了委托公证，委托书内容为黄女士授权刘先生作为抵押房屋买卖和相关事项的委托代理人。

上述借款、抵押合同签署完成及授权书公证办理完毕后，刘先生即将借款金额扣除各种费用和利息后的56万元打入黄女士账户。借款到期后，黄女士实际归还本息合计72.5万元。

2016年6月，在黄女士不知情的情况下，刘先生与栗先生签署了房屋买卖合同，以10万元的价格，将黄女士的房屋转卖给栗先生。

2016年11月，刘先生等人欺骗黄女士及家人，说归还了30万结清债务后，即将房屋归还给黄女士。但当黄女士归还后，栗先生等人仍未归还房屋。并采取暴力手段强占了黄女士的房屋。

经数次交涉未果，黄女士无奈以刘先生及栗先生为被告，起诉至法院，请求法院判令二被告的房屋买卖合同无效，将房屋归还给黄女士。

黄女生担心被告诉讼期间再次转卖讼争的房产，逃避生效判决的履行，即在起诉同时向法院申请财产保全，申请保全讼争的房产。

根据法律规定原告须提供保全担保，原告即向我司投保诉责险做保全担保。我司经审查原告的证据资料后做出承保的决定，为投保人出具诉责险保单保函交法院。

二、案件分析点评：

本案虽为确认房屋买卖合同无效的纠纷案件，但实际上本案案情复杂，涉及的法律关系众多。本案共涉及借贷合同、抵押担保合同、委托代理合同及房屋买卖合同等多重法律关系。下面逐一分析：

（一）本案的借贷合同分析

黄女生和刘先生双方经协商一致，签署了借款合同，并实际履行，借贷合同合法有效。

借贷合同存在的问题为本金及利息的计算是否合理。本案借贷合同提前扣除了利息及各种费用。最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第27条规定， 借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。

本案黄女士收到的借款金额实际为提前扣除利息及费用后的金额56万元，根据上述规定，借款本金为56万元而非60万元，利息的计算也应以此为依据。

但本案原告黄女士并未提出调整借贷合同本金及利息的的诉请，根据民诉法“不告不理”的原则，本案可以不考虑借贷合同数额的问题。

本案的争议焦点，在于抵押合同及房屋买卖合同的效力及履行。

（二）本案的抵押合同分析

我国《担保法》第33条规定，本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

本案中，原告黄女生为了借款，与刘先生经协商一致，签署了抵押合同，将房产抵押给债权人被告刘先生。该抵押合同应认定有效。

根据《担保法》的规定，抵押权的实现应在抵押期限届满，债务人不履行债务时。而本案的问题在于，抵押期限未满，债务未到还款期限，抵押权人刘先生即处置了抵押财产，将抵押房产低价转让给栗先生。

那么该房屋买卖合同效力又如何？

（三）本案两被告恶意串通签署的房屋买卖合同无效

1、本案两被告存在恶意串通，损害第三人利益的行为

本案原告黄女士为借款将房产抵押给债权人刘先生，应刘先生要求出具了经公证的授权委托书。根据抵押合同，刘先生应在借款合同及抵押合同到期，原告黄女生逾期未归还欠款的情形下，方可行使抵押权。

但本案中债权人刘先生，在借款及抵押合同未到期的情形下，即以远远低于市场价值的价格将抵押房产出卖给栗先生。刘先生与栗先生签署的房屋买卖合同，因交易价格与实际价值差距太大，损害了黄女士的利益，符合恶意串通的构成要件。

2、本案的房屋买卖合同应认定无效

我国《合同法》第52条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。

那么，合同无效后应如何处理？

（四）本案的法律后果

《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本案的房屋买卖合同，出卖人和买受人存在恶意串通，损害第三人利益的行为，因此该房屋买卖合同应认定无效。合同无效后，被告因该合同取得的财产，应返还原告，并且应赔偿原告因此造成的各项损失。也就是刘先生和栗先生应将房产归还给黄女士，并赔偿损失。

综上，原告起诉要求确认两被告恶意串通签署的房屋买卖合同无效，起诉两被告归还讼争房产，有事实依据和法律依据，申请保全讼争的房产，保全错误概率低，因此我司做出承保的决定。

三、投保提供资料：

1、起诉状；2、保全申请书；3、证据资料：借贷合同、抵押合同、公证书及房屋买卖合同等。

四、附相关法律规定

（一）最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定

第二十七条 借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。

（二）《中华人民共和国担保法》

第三十三条 本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。

第三十四条 下列财产可以抵押：

（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；

（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；

（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；

（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；

（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；

（六）依法可以抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

（二）《中华人民共和国合同法》

第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。