（2015）东中法民一终字第436号 房屋租赁合同纠纷 二审 民事 东莞市中级人民法院 2015-05-28

上诉人（原审原告）：张XX，女。
委托代理人：冯XX，广东仁之仁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市美格家居商贸有限公司。住所地：东莞市-B9号。
法定代表人：黄XX，该公司总经理。
委托代理人：周XX，广东弘名律师事务所律师。
原审被告：甲保险公司。住所地：东莞市。
负责人：郭XX。
原审被告：乙保险公司。住所地：东莞松山湖高新技术产业开发区、207、208室。
负责人：姜XX。
上诉人张XX与被上诉人东莞市美格家居商贸有限公司（以下简称美格家居公司）、原审被告、房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第809号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
张XX于2014年7月15日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、美格家居公司赔偿张XX装修、家具及经营损失合计250000元并计利息（以250000元为本金，自起诉之日起按中国人民银行同期逾期贷款利率计至付清之日止）；2、美格家居公司退回押金、预付租金、管理费、广告费、电费合计43474元（以43474元为本金，自起诉之日起按中国人民银行同期逾期贷款利率计至付清之日止）；3、甲保险公司、乙保险公司在保险限额内对上述赔偿承担赔偿责任；4、本案诉讼费由美格家居公司、甲保险公司、乙保险公司承担。
原审法院经审理查明：位于东莞市塘厦镇凤凰岗塘厦大道南175号的涉案房屋，至今未取得房地产权证，也未取得建设工程规划许可证。该房屋由美格家居公司向东莞市塘厦镇凤凰岗股份经济联合社承租用于经营名称为“美格家具博览中心”的商场。
2014年4月1日，张XX与美格家居公司签订一份《租赁合同书》，约定：张XX承租美格家居公司经营的家具商场的A23、A24铺位，期限自2014年4月1日至2015年3月31日；场地承包费为每月5976元，物业及商场管理费用（费用项目包括：公共水电费、管理费、绿化清洁、物业维修维护费、统一经营推广费等）每月4980元，免租期为45天，免租期间只收取管理费；电费按实际电表读数记取，每度1.2元计算；张XX为宣传产品而独立发布的广告费用，由张XX单独支付；由张XX于签约时缴纳2个月的承包金及管理费共21912元作为履约保证金，由张XX在入场前预先缴纳1个月的承包金及管理费共10956元；等等。
张XX实际于2014年3月27日就向美格家居公司缴纳了押金21912元、预付了1个月租金及管理费共10956元。后张XX于2014年5月1日向美格家居公司支付了户外广告费电费（2014年5月1日-2014年12月30日）2000元，于2014年5月5日支付了4月15日-5月15日、5月15日-5月30日合计45天管理费7470元、5月份活动费664元、4月份电费472元。
美格家居公司向乙保险公司购买了一份保险单号为1085201022013000031号的财产保险，投保人和被保险人均为美格家居公司，保险期限自2013年11月21日0时起至2014年11月20日24时止，保险标的名称为：1、装置、家俱及办公设施或用品；2、装修；3、广告牌；4、商品及库存商品。张XX主张其及其他商户均是以美格家居公司的名义进行的投保，主张美格家居公司向其收取的管理费中包含了保费，主张其实际有缴纳保费。但对上述主张，张XX未能进行相应举证，美格家居公司及乙保险公司均予以否认。
2014年5月11日，因连日暴雨，东莞市塘厦镇发生了水灾，造成全镇大面积受灾，美格家居公司经营的“美格家具博览中心”商场也遭受了水灾，水灾造成张XX承租的铺位内商品及装修物被浸泡。张XX主张水灾造成其装修、家具及经营损失共计250000元，对此主张，张XX举证了装修合同、出货单、送货单、损失清单、公证书等；美格家居公司对张XX的举证不予确认。
2014年6月20日，张XX向美格家居公司提交一份《申请书》，以水灾造成损失导致无力继续经营为由申请撤场并申请退回全部押金、预付租金、已交20日管理费等。美格家居公司在此《申请书》备注“押金于2014年12月30日前设专柜负责人无言论中伤或无影响商场正常营业此事可退回”等。
后张XX从“美格家具博览中心”商场撤场，并于2014年7月15日向原审法院提起本案诉讼。一审庭审中，美格家居公司主张张XX存在煽动其他商户等影响商场正常营业的行为，但未能举证，张XX也予以否认。
原审法院认定上述事实的证据有：《租赁合同书》、《申请书》、装修合同、出货单、送货单、损失清单、公证书、收据、建筑工程消防验收意见书、东莞日报报纸、商铺租赁合同书及补充协议、建设工程质量监督登记表、财产综合险种单等及一审庭审笔录附卷。
原审法院认为：甲保险公司、乙保险公司经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向原审法院提供任何证据，视为放弃对张XX的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。
本案中，张XX向美格家居公司承租了“美格家具博览中心”商场的两间铺位，该铺位所在的位于东莞市塘厦镇凤凰岗塘厦大道南175号的涉案房屋，至今未取得房地产权证，也未取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，张XX与美格家居公司于2014年4月1日签订的《租赁合同书》无效。
该《租赁合同书》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，美格家居公司应将收取张XX的押金21912元应退还。美格家居公司主张无需退还押金的理由，于法无据，原审法院不予支持。同理，该《租赁合同书》虽然无效，但张XX已实际占有使用美格家居公司的案涉铺位，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，张XX仍应按约定的租金标准支付美格家居公司房屋占有使用费及其他实际产生费用。张XX从2014年4月1日入场营业，至2014年5月11日因水灾停业，共在涉案铺位营业40天（水灾发生当日未计入），应支付美格家居公司占有使用费及配套的管理费14608元（10956元／月÷30天／月×40天），经与张XX已缴纳的“1个月租金及管理费共10956元”及“4.15-5.15、5.15-5.30合计45天管理费7470元”相抵扣，美格家居公司应返还张XX3818元（10956元＋7470元-14608元）。关于张XX已缴纳的“户外广告费电费（2014.5.1-2014.12.30）2000元”，系2014年5月1日至2014年12月30日期间共8个月的总费用，截止2014年5月11日发生水灾只实际产生了10天（水灾发生当日未计入）的费用共83.33元（2000元÷8个月÷30天／月×10天），美格家居公司应返还张XX1916.67元（2000元-83.33元）。关于张XX已缴纳的“5月份活动费664元”及“4月份电费472元”，为张XX2014年4月份用电及2014年5月份开展活动所实际产生的费用，依《租赁合同书》的约定应由张XX自行承担，美格家居公司无需退还。综上，美格家居公司应返还张XX押金21912元、租金及管理费3818元、户外广告费电费1916.67元，共计27646.67元，张XX诉讼请求超出部分，原审法院不予支持。
关于张XX所主张的装修、家具及经营损失250000元。本案中，2014年5月11日发生在东莞市塘厦镇的水灾，是因非人为因素的天气原因造成的，属于不可抗力，张XX所主张的损失系因不可抗力造成，与美格家居公司所出租的商场是否系违章建筑及与美格家居公司的管理是否存在失职，并不存在因果关系。依据《中华人民共和国侵权责任法》第二十九条“因不可抗力造成他人损害的，不承担责任”的规定，张XX要求美格家居公司赔偿此项损失，于法无据，原审法院不予支持。
关于张XX要求甲保险公司、乙保险公司承担保险责任的主张。首先，与乙保险公司签订保险合同的是美格家居公司，美格家居公司是投保人与被保险人，张XX并非该保险合同的当事人；其次，相应的保费系由美格家居公司所缴纳，张XX主张其所缴纳的管理费中包含了保费，但未能举证，且不符合《租赁合同书》对物业及商场管理费用的定义“公共水电费、管理费、绿化清洁、物业维修维护费、统一经营推广费等”。综上，张XX既不是保险合同的投保人或被保险人，也未能举证缴纳了相应的保费，故张XX的此项诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、美格家居公司应于判决发生法律效力之日起三日内退还张XX押金21912元、租金及管理费3818元、户外广告费电费1916.67元，共计27646.67元；二、驳回张XX的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2851元，由张XX负担2600元，由美格家居公司负担251元。
上诉人张XX不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定张XX支付2014年4月1日至2014年5月11日房屋占有使用费和管理费14608元错误。《租赁合同》约定2014年4月1日至2014年5月16日为45天免租期，该期间应当免租。该期间应支付管理费为6640元，张XX支付了12450元，美格家居公司应退回管理费5810元。张XX向美格家居公司支付款项共计43474元，扣除应付管理费6640元、户外广告费83.3元、五月份的活动费664元及四月电费472元，美格家居公司应退回35614.67元。二、原审法院将损失归咎于不可抗力错误。损失应包括三部分：一是发生水灾遭受的损失，二是灾后扩大损失，三是灾后装修残余价值损失。水灾发生时造成的损失是不可抗力造成，但水灾后，美格家居公司为向保险公司索赔，封铺达20多天，张XX无法采取补救措施导致家居、装修被浸泡，因美格家居公司的不作为使得案涉商铺内的损失扩大，其应承担相应赔偿。灾后装修物会有残余价值，各方应根据过错承担。三、本次水灾是美格家居公司第二次因暴雨遭受损害，案涉水灾不属于不可抗力，美格家居公司应当预见。据此，请求本院：1、撤销原审判决第一、二项，改判美格家居公司向张XX退回押金、预付租金、管理费、广告费、电费，合计35614.67元并赔偿经济损失250000元。2、本案诉讼费由美格家居公司承担。
被上诉人美格家居公司答辩称：（一）原审判决认定案涉合同为无效，合同约定的免租期也应为无效，一审判决认定事实清楚。发生水灾是2014年5月11日，张XX撤离时间是2014年6月30日，该期间张XX占用商铺，故应支付使用费。（二）2014年5月11日的水灾是非人为因素造成，原审判决认定是不可抗力因素正确。请求二审法院维持原判。
原审被告甲保险公司、乙保险公司并未提交任何答辩意见和证据。
本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对张XX上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证，违反了法律的强制性规定，双方就案涉租赁物签订的《租赁合同书》依法应属无效合同。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）美格家居公司应返还张XX的款项数额。（二）张XX主张经济损失是否依法有据。
关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，案涉合同无效，张XX仍应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。双方合同约定了45天免租期，即双方对于免租期内的租金标准约定为0元，在免租期内的占有使用费也应参照合同约定的租金标准计算为0元，张XX主张免租期不应计算占有使用费有理，本院予以支持，张XX从2014年4月1日入场营业，至2014年5月11日因水灾停业，该期间在双方约定的免租期内，张XX无需支付该期间的占有使用费，美格家居公司应退还张XX预交的1个月“租金”5976元。而张XX需支付的管理费为：4980元／月÷30天／月×40天=6640元，扣除张XX已经缴纳的管理费12450元（7470元＋4980元），美格家居公司仍应返还管理费5810元。其他需返还的费用张XX和美格家居公司均未对原审法院认定的数额提出上诉，视为认可原审法院的该项认定，故美格家居公司应返还张XX押金21912元、租金5976元、管理费5810元、户外广告费电费1916.67元，共计35614.67元。原审法院对此认定有误，本院予以纠正。
关于焦点二。案涉水灾是非人为因素的天气原因造成，属于不可抗力，张XX主张美格家居公司在水灾后封锁案涉租赁物导致损失进一步扩大，但其并未提供任何证据证明，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十九条“因不可抗力造成他人损害的，不承担责任”的规定，张XX要求美格家居公司赔偿因水灾造成的损失，于法无据，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。张XX的上诉主张部分有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第809号民事判决第二项。
二、变更广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法民一初字第809号民事判决第一项为：东莞市美格家居商贸有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内退还张XX押金21912元、租金5976元、管理费5810元、户外广告费电费1916.67元，共计35614.67元。
三、驳回张XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审受理费2851元，由张XX承担2505元，由东莞市美格家居商贸有限公司承担346元。二审受理费5170元，由张XX承担4525元，由东莞市美格家居商贸有限公司承担645元。
本判决为终审判决。
审　判　长　　梁振彪
代理审判员　　杨　浩
代理审判员　　廖志明
二一五年五月二十八日
书　记　员　　梁玮珊