（2020）鲁06民终553号 房屋租赁合同纠纷 二审 民事 烟台市中级人民法院 2020-03-04

上诉人（原审被告）：某保险公司，住所地山东省烟台市福山区。
法定代表人：王XX，该公司经理。
委托诉讼代理人：林X，山东福阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：金XX，男，汉族，住山东省烟台市芝罘区。
上诉人因与被上诉人金XX房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初1551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人某保险公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销烟台市福山区人民法院作出的（2019）鲁0611民初1551号民事判决书，直接改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或发回重审。2、本案的一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同关系未解除实属认定事实错误。一、2017年12月20日，上诉人与被上诉人就烟台市福山区河滨路104号房屋签订涉案《房屋租赁合同书》时，已经考虑到涉案房产会被征迁的情况，因而双方在《房屋租赁合同书》第四条第5款中明确约定“在租赁合同期限内，乙方（上诉人)应服从市政建设规划的要求。政府征用时，甲方（被上诉人）应提前三个月通知乙方（上诉人）搬迁，合同解除。”上诉人认为，上诉人在一审庭审中提交的涉案房产所处东北关居委会棚改照片及视频已经充分证明了涉案房产已因市政建设规划被列入政府征用范围内，依据上述合同条款的约定，涉案房屋被政府征用时，涉案房屋租赁合同即行解除，而并不以书面解除通知或交接明细为前提，因此，一审法院认定涉案房屋租赁合同关系未解除违背了双方当事人的真实意思表示，实属认定事实错误。二、上诉人自2019年元旦起就已从被上诉人的涉案房屋中搬离至烟台市福山区永达街755号进行经营，并在搬离后第一时间告知了被上诉人，要求被上诉人办理交接手续，但被上诉人不接听上诉人电话、不回复上诉人短信，以上有上诉人在一审庭审中提供了工商登记信息、短信截图在案为证。上诉人认为，首先，上诉人是在被上诉人通知后搬离的，并履行了通知被上诉人、要求办理交接手续的义务，是被上诉人不予理会的态度，造成了目前涉案房产未办理交接手续的结果，依法应当由其承担相应的法律后果，而不应当是上诉人，否则，如果所有的房东在租赁合同解除或到期后均采用被上诉人的方式，拒不配合办理交接手续的话，难道租赁合同就一直有效，就解除不了了么那么租客的权益如何维护其次，人民法院在认定案件事实时应当以事实为根据，一审法院在上诉人与被上诉人之间已无事实上的房屋租赁关系的情况下，认定上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系未解除，判决上诉人向被上诉人支付2019年度租金的行为，明显违背了上述原则，实属认定事实错误。第三，涉案房屋在涉案房屋租赁合同签订后仅仅半年的时间内，就发生了被政府征用的客观情况，随时会被拆除，从上诉人在一审中提交的涉案房产所处东北关居委会棚改照片及视频中，可以显而易见地看到，涉案房产四周已是残垣断壁，并时不时地有房屋被拆倒，涉案房产已不适宜作为经营场所，上诉人的合同目的已不能实现，上诉人如无视该状况继续履行合同，必将会遭受巨大的经营困难和经济损失，因此，上诉人认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二)》第二十六条之规定，一审法院认定上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同关系未解除实属认定事实错误。综上，上诉人认为，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法查明事实，撤销烟台市福山区人民法院作出的（2019)鲁0611民初1551号民事判决书，直接改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或发回重审，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人金XX辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
金XX向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告支付原告租金10万元，及承担逾期支付租金的违约金（自2018年11月21日起，至被告实际付款日止，以十万元为基数，按日千分之三标准支付）；2、判令被告承担车辆保险费用5110.39元，以上合计105110.39元；3、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告金XX为证明其诉讼请求向一审法院提交了以下证据：
1、房屋租赁合同书和房屋产权证，证明2017年12月20日，原告与被告签订租赁合同，原告将其所有的涉案房产租赁给被告，合同期限为五年，约定租金每年10万元，对租金交付进行了约定，并约定了违约条款，同时约定将原告所有的四辆车，由被告承担保险费用；
2、车辆保险单复印件、保险费用发票一宗，证明被告未按约定对原告的四辆车进行投保，原告自行进行了投保并花费了保险费用7396.76元。
被告某保险公司对原告提交的上述证据发表以下质证意见：
1、对证据一的真实性无异议，但依据合同第四条第五款之约定，涉案房屋已被政府征用，因此涉案合同已解除，原告的诉请无合同依据，应予驳回；
2、对证据二的真实性无异议，但其中有三辆车与合同中约定的不一致，仅一辆车符合合同约定，且涉案合同已解除，因此原告主张的车辆保险费与我方无关。
被告某保险公司向一审法院提交以下证据：
1、光盘1张（内载涉案房屋所处东北关居委会棚改照片2张、视频1个；被告工作人员给原告发送短信截图1张），证明涉案房屋已被政府征用，依据涉案《房屋租赁合同书》第四条第五款明确约定了涉案房屋政府征用时，涉案合同即行解除。被告已于2019年元旦前按原告要求将涉案房屋腾空，且多次电话、短信联系原告要求办理交接手续，原告均未予理睬；
2、被告企业信用信息公示报告打印件1份、租赁合同原件1份，证明被告自2019年元旦起就已从原告涉案房屋中搬至烟台市福山区永达街755号进行经营，被告与原告已无事实上的房屋租赁关系，原告要求答辩人支付2019年度房屋租金、车辆保险费用无事实根据。
原告金XX对被告某保险公司提交的上述证据发表以下质证意见：
1、对证据一的真实性无异议，该照片可以证实，原告房屋还是完好存在的，不影响被告使用，也未被政府征用，原告也未通知被告解除合同，所以应继续履行合同，被告有义务按合同约定交纳租金；对短信内容，原告无法落实真实性，这其中没有原告回复的内容，不能证明合同已经解除；
2、对企业信用信息公示报告的真实性无异议，被告经营地址的变更不影响房屋的使用，双方也没有对原合同进行解除，所以被告应继续交纳租金；对被告提供的房屋租赁合同书，原告无法确认真实性。
对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：
原告金XX（甲方）与被告（乙方）于2017年12月20日签订房屋租赁合同书一份，约定“一、甲方出租项目的具体内容房屋整体及所含配备的功能性设备、服务性设备、办公生活性设备。二、甲方出租房屋的名称用途、地址位置门牌号出租房屋乙方用以办公，建筑面积460平方米，地处烟台市福山区河滨路104号三、甲乙双方的关系及合同期限约定1、甲方为出租方，乙方为承租方。2、合同期限为五年，自2017年12月1日至2022年11月30日止。合同期满，如乙方仍需要继续租用，甲乙双方另行协商签订合同。其合同内容按照实际情况进行更改、补充……五、租金支付方式1、经甲乙双方商定，每年租金费为十万元整。合同生效后当即付清第一年租金10万元，以后每年11月20日前交纳下一年度租金。如有违约每天收取滞纳金为年租金的3‰。2、甲方拥有的四辆车（车牌号分别为：鲁Ｆ×××××、鲁Ｙ×××××、鲁Ｙ×××××、鲁Ｆ×××××）由乙方公司负责投入车辆保险，每辆车分别投入一份交强险和第三者险（50万元），费用由乙方承担等内容。”
一审法院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。同时，按照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点为双方的租赁合同关系是否已经解除，被告辩称因涉案房产参与棚改，且原告于2018年5月通知被告解除合同并要求搬迁，但原告对此并不认可，被告也未向一审法院提交有效证据予以证明，故一审法院认为双方的租赁合同关系并未解除。原告主张要求被告承担四辆车辆的保险费用，但其提交的相关保险单据与合同约定的车牌号不符，故原告的该诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持。原告主张被告未支付2019年度租金，庭审中被告亦承认未支付过2019年度租金，故一审法院对原告要求被告支付租金10万元的主张予以支持。原告主张按照日千分之三的标准计算违约金，被告认为该违约金的约定标准过高，请求予以调整。一审法院认为，被告要求符合法律规定，违约金的计算标准调整为按照中国人民银行同期贷款利率为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、被告某保险公司于本判决生效之日起十日内支付原告金XX租金人民币100000元及逾期支付租金的违约金（以本金100000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年11月21日起计算至实际给付之日止）；二、驳回原告金XX的其他诉讼请求。案件受理费2402元，减半收取计1201元，由被告某保险公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效,产生法律效力。合同约定了涉案房屋政府征用时，甲方应提前三个月通知乙方搬迁，合同解除。上诉人主张涉案房屋已被政府征用，但被上诉人不认可该主张，亦不认可已与上诉人解除租赁合同。上诉人提交的照片、视频等证据尚不能形成完整的证据链条，不能充分证实涉案房屋被征用、被上诉人与其解除租赁合同的事实，一审法院认定双方的租赁合同关系并未解除，并无不当。
上诉人未支付被上诉人2019年租金，被上诉人主张支付于约有据，应予支持，一审法院根据双方当事人提供的证据判令上诉人支付被上诉人租金10万元及逾期支付租金的违约金，事实清楚，于法有据。上诉人上诉主张租赁合同已解除不应支付租金及违约金，没有事实和法律依据，本院不予采纳。对于违约金计算标准，自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率标准已取消，因此，某保险公司逾期支付租金的违约金应以本金100000元为基数，自2018年7月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。
综上所述，上诉人某保险公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决关于违约金计算的方式应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初1551号民事判决第二项；
二、变更烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初1551号民事判决第一项为：某保险公司于本判决生效之日起十日内支付金XX租金人民币100000元及逾期支付租金的违约金（以本金100000元为基数，自2018年7月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。
如果未按本判决指定的时间履行金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2402元，减半收取计1201元，二审案件受理费2300元，均由上诉人某保险公司负担。
本判决为终审判决。
审判长　于　慧
审判员　王家国
审判员　陈晓彦
二〇二〇年三月四日
书记员车丽翠