（2020）京03民终2070号 房屋租赁合同纠纷 二审 民事 北京市第三中级人民法院 2020-03-04

上诉人（原审被告）：郭XX，男，汉族，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：刘XX，北京市华龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：某保险公司，住所地北京市丰台区。
负责人：杨X，副总经理。
委托诉讼代理人：乔XX，女，汉族，某保险公司员工，住北京市丰台区。
原审第三人：黄XX，男，汉族，住湖南省临武县。
上诉人郭XX因与被上诉人某保险公司、原审第三人黄勇林房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初54846号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
郭XX上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判房租21441.6元及房屋使用费由第三人负担。事实和理由：一、郭XX没有过错，过错首先在于华安财产公司不提供房产证配合郭XX重新办理营业执照，导致郭XX无法正常经营，损失巨大；其次过错在于第三人黄勇林，既不交房租也不腾房，华安财产公司应向其索要房租，而不应由郭XX与其连带承担。另，郭XX在华安财产公司处存有保证金36000元，华安财产公司应返还郭XX。
华安财产公司辩称，同意一审判决，不同意郭XX的上诉请求和理由。因郭XX欠付各项费用，故不同意现在退还郭XX保证金，但同意保证金用于抵扣郭XX欠付的各项费用，须待房屋交接验收后进行实际抵扣和返还。
黄勇林述称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。
华安财产公司向一审法院起诉请求：一、判令郭XX支付房屋租金80406.5元；二、判令郭XX支付违约金4020.33元；三、判令郭XX支付逾期缴纳租金的滞纳金227818.7元；四、判令郭XX立即腾退房屋；五、本案诉讼费由郭XX承担。
一审法院认定事实：2016年9月6日，华安财产公司作为出租人（甲方）、郭XX作为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》（以下简称案涉合同），约定：乙方承租的房屋坐落于北京市朝阳区百子湾东里路116号楼1层XX房屋（以下简称案涉房屋），房间面积112.96平方米；租赁用途为宠物店；承租期限自2016年9月1至2019年8月31日；承租场地年租金为145862元，月租金为12155.17元。第二年租金按第一年年租金递增5%递增，计153155元。第三年租金按第二年年租金递增5%递增，计160813元。租金支付采用半年付方式，乙方应于每半年第1个月10日前向甲方交付该半年租金。乙方应于本合同签订时向甲方支付房租保证金36000元，用于租赁期满后甲方将房屋恢复原状，以及房屋租赁期间乙方逾期支付房屋租金、物业管理费、承担赔偿责任时甲方直接扣缴。合同期满终止或任何一方依据本合同约定提前解除合同时，在乙方将房屋恢复原状并经双方验收合格的前提下，乙方未发生逾期支付房屋租金、费用和其他违约赔偿责任的，甲方收回房屋之日起10个工作日内退还乙方租房保证金。乙方应按照合同约定的房屋用途使用承租场地，未经甲方事先书面同意，乙方不得将承租场地进行部分或全部转租、转让或者与他人交换各自承租的房屋。乙方有下列情形之一的，甲方有权书面通知乙方解除合同，并可要求乙方支付月租金的30%的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续承担赔偿责任：乙方擅自转租、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；乙方逾期交纳租金累计超过30日的。乙方违反合同约定，逾期交纳租金及其他费用的，每逾期1日，乙方应额外支付月租金的10%作为滞纳金。华安财产公司与郭XX均认可双方于2019年4月18日解除案涉合同，郭XX支付案涉房屋租金至2019年2月28日。
庭审中，郭XX主张已经将案涉房屋转租给黄XX，租赁期限自2019年1月1日至2022年1月1日。黄XX认可该转租行为，并称案涉房屋自2018年12月份以来一直由其占有使用。郭XX称，华安财产公司在知悉该转租行为后，并未提出异议，故视为华安财产公司认可该转租行为，华安财产公司不认可郭XX的转租行为。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，华安财产公司与郭XX签订案涉合同，华安财产公司将案涉房屋出租给郭XX，郭XX应当依约向华安财产公司支付相应的房屋租金。庭审中，双方均认可于2019年4月18日解除案涉合同，郭XX支付案涉房屋租金至2019年2月28日，故还应当2019年3月1日至4月18日期间的房屋租金21441.6元。郭XX未经华安财产公司同意，尚自将案涉房屋转租给黄XX使用，已经违反了案涉合同关于不得私自转租的约定，故郭XX应当根据合同约定承担相应的违约责任，该院结合合同约定的违约金计算方式及违约程度，对违约金数额予以酌定。华安财产公司与郭XX已经解除案涉合同，现华安财产公司要求返还案涉房屋，郭XX应当予以返还，黄XX认可自2018年12月起实际占有、使用案涉房屋，故郭XX与黄XX应当共同将案涉房屋腾退并返还给华安财产公司，并按照每月13401元的标准支付自2019年4月18日至实际腾退之日期间占用房屋的使用费。关于华安财产公司主张的迟延交纳租金的滞纳金，因郭XX已经就其违约行为承担相应的违约责任，故对该项诉讼请求，该院不再予以支持。综上，一审法院判决：一、郭XX、黄XX于判决生效之日起十日内将北京市朝阳区百子湾东里路116号楼1层XX房屋腾退并交付给某保险公司；二、郭XX于判决生效之日起十日内向某保险公司支付房屋租金二万一千四百四十一元六角；三、郭XX、黄XX于判决生效之日起十日内连带支付某保险公司房屋使用费（按照每月一万三千四百零一元的标准，自二〇一九年四月十八日起支付至实际交付房屋之日止）；四、郭XX于判决生效之日起十日内向某保险公司支付违约金四千元；五、驳回某保险公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1745元，由郭XX负担872.5元（于判决生效之日起七日内交纳），由黄XX负担872.5元（于判决生效之日起七日内交纳）。
本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。华安财产公司与郭XX签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且合同不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违悖公序良俗，应属合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。本案二审的争议焦点为：一、华安财产公司对房屋租赁合同的解除是否存在过错；二、欠付的租金及房屋使用费应由谁向华安财产公司支付；三、郭XX向华安财产公司交纳的保证金是否应在本案中予以退还。
对于争议焦点一，华安财产公司对房屋租赁合同的解除是否存在过错。郭XX主张其在合同履行中不存在过错，过错首先在于华安财产公司不提供房产证配合其重新办理营业执照，导致郭XX无法正常经营。对此，郭XX并未向法院提交充分有效的证据予以佐证，故本院不予采信。
对于争议焦点二，欠付的租金及房屋使用费应由谁向华安财产公司支付。郭XX主张欠付房租及不予腾房的主体为黄勇林，华安财产公司应向黄勇林索要房租及使用费，而不应由郭XX与黄勇林连带承担。对此本院认为，本案所涉房屋租赁合同的双方主体为华安财产公司与郭XX。合同具有相对性的原则，其相对性原则的要求包含了责任的相对性，即违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人在本合同关系中不负违约责任。故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，本案中应由郭XX向华安财产公司负担相应的合同义务和违约责任。一审法院结合本案实际情况判决房屋租金、违约金由郭XX支付，使用费由郭XX、黄勇林连带支付并无不当，应予维持。
对于争议焦点三，郭XX向华安财产公司交纳的保证金是否应在本案中予以退还。郭XX主张其向华安财产公司交纳了保证金36000元，华安财产公司应予退还。但根据双方签订的房屋租赁合同约定，保证金的退还应以“房屋恢复原状并经双方验收合格为前提”，故本案中对保证金的退还不予处理。待涉案房屋实际交接后，双方应就保证金进行相应的抵扣及退还。如有争议，双方应对此另行解决。
综上所述，郭XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费336元，由郭XX负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长　　杨　路
审判员　　薛　妍
审判员　　周艳雯
二〇二〇年三月四日
法官助理　　高玉珠
书记员　　李月明