（2018）内02民终2753号 租赁合同纠纷 二审 民事 包头市中级人民法院 2019-02-21

上诉人（一审被告，反诉X甲）：某保险公司。
负责人：刘X，总经理。
委托诉讼代理人：关XX，某保险公司员工。
委托诉讼代理人：刘XX，内蒙古戈戌律师事务所律师。
被上诉人（一审原告，反诉X乙）：内蒙古星源硬面工程有限责任公司。
法定代表人：杨X，董事长。
委托诉讼代理人：宫XX，内蒙古天祺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张X，内蒙古天祺律师事务所律师。
上诉人因与被上诉人内蒙古星源硬面工程有限责任公司（星源硬面公司）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2018）内0291民初1020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
某保险公司上诉请求撤销一审判决第二项、第三项、第五项内容并依法改判支持其一审诉讼请求；星源硬面公司承担本案诉讼费用。其上诉主张的事实及理由为：一审法院认定星源硬面公司不存在违约属认定事实错误。某保险公司提交的公证书及停电通知均可证实星源硬面公司存在违约行为，严重影响了某保险公司的正常经营，且为经常性发生并无法协商解决，该违约行为致使合同目的无法实现，属于根本性违约。第二，一审法院认定某保险公司给付2018年5月25日至6月27日租金错误。在2018年3月15日某保险公司就已经发出解除合同通知函，但是在准备办理过程中，星源硬面公司多番阻挠并风俗办公楼门及大院门，对此某保险公司亦提交的证据证实。因对方的原因导致5月24日前未能搬离，故迟延搬离期间的租金不应当由人寿财产公司负担。第三，一审法院未支持人寿财产公司的损失主张错误。对方的封锁楼门行为给人寿财产公司的经营活动造成巨大损失，此期间的利润差额应当进行赔偿。
星源硬面公司答辩称：某保险公司的上诉请求没有依据。第一，星源硬面公司不存在任何违约情形，亦无导致合同目的无法实现的行为。某保险公司提供的公证书系其单方委托进行，且公正内容显示车辆时点温度已达标，不能证明履行过程中有温度未达标的情况。某保险公司提供的证据不足以证实是星源硬面公司存在故意断电行为，并由此导致合同目的不能实现。相反，根据星源硬面公司与证人的聊天记录可知，停电是因为超负荷用电导致保险丝烧断，而不是故意所为。第二，一审判决认定某保险公司给付租金25869.5元正确。星源硬面公司从不存在封堵大门的情形，对方提供的证据并不能证实该上市，一审诉讼期间某保险公司一直在占用租赁房屋及仓库并拒绝缴纳租金。故在法院判决解除合同之前，原租赁合同仍在继续履行过程中，一审法院认定某保险公司应当给付实际办理房屋之前的租金正确。第三，某保险公司不存在经营损失，亦无证据证实损失及具体数额。星源硬面公司不存在违约行为，未导致对方的损失。对方并无这方面的证据，故其该请求缺乏依据，不能成立。
星源硬面公司向一审法院起诉请求：1、确认某保险公司于2018年3月15日发出的《解除房屋租赁合同通知函》无效，某保险公司应继续履行双方于2016年5月10日签订的《房屋租赁合同》的义务；2、某保险公司支付第三年度（自2018年5月25日至2019年5月24日）租金273912元及相应滞纳金（滞纳金每日按照月租金22826元的0.5%为标准计算，自2018年5月24日起，直至付清时止，利随本清）；3、某保险公司支付违约金82173.6元；4、某保险公司赔偿各项损失452560元；5、本案诉讼费由某保险公司承担。
某保险公司向一审法院反诉请求：1.判决某保险公司与星源硬面公司签订的《房屋租赁合同》于2018年5月24日解除；2、星源硬面公司支付违约金82173.6元（273912元乘以30%）；3、星源硬面公司允许某保险公司从稀土高新区劳动路69号办公楼搬走；4、星源硬面公司赔偿妨碍某保险公司经营造成的经济损失287280元；5、反诉费由星源硬面公司承担。
一审法院认定事实：2016年5月10日星源硬面公司与某保险公司签订了《房屋租赁合同》，某保险公司租用星源硬面公司位于包头稀土高新技术产业开发区劳动路69号大楼二层、四层、五层，面积为1300㎡，作为其办公场所。合同履行期间为2016年5月25日至2020年5月24日，租金按年支付，第一年租金（含税）为285325元，于2016年5月25日付清。其余三年租金在每个年度期满前一个月付清下一年度租金，次年起每年租金（含税）为273912元。合同第七条约定：某保险公司管理使用不善，造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由某保险公司承担。如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得星源硬面公司同意，投资由某保险公司自理。合同第九条约定：房屋租赁期间，水、电、供暖费用由星源硬面公司承担，空调用电原则上不含在电费内，但由于星源硬面公司冬季供热不足，导致室内温度低于16℃时，空调用电费用由星源硬面公司承担。合同第十一条约定：因某保险公司责任终止合同约定，某保险公司有下列情形之一的，星源硬面公司可终止合同并收回房屋，造成星源硬面公司损失的，由某保险公司负责赔偿：1、擅自拆改租赁房屋的结构或改变租赁房屋用途的；2、拖欠租金累计达2个月；…….。合同第十二条约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月通知对方，经双方协商后，签订终止合同书，在终止合同书签订前本合同仍有效。合同第十三条约定：租赁期间，任何一方违反本合同的规定，需向另一方缴纳违约金，违约金额度为年度租金的30%。上述合同签订后，星源硬面公司如约将某保险公司租赁的房屋交于某保险公司使用，并为某保险公司提供了一间仓库，某保险公司用于堆放保险物残值。某保险公司依约为星源硬面公司交纳第一年度、第二年度租金。2018年3月15日某保险公司向星源硬面公司发出《解除房屋租赁合同通知函》，函告星源硬面公司：因星源硬面公司不按合同约定提供达标供热，且多次以切断电力供应为威胁，并在公司工作期间实施了三次断电，导致公司正常经营受到影响，决定与星源硬面公司解除合同，将于2018年5月24日向星源硬面公司退房。2018年5月5日星源硬面公司为某保险公司回函，回函载明：1、关于贵公司来函内容中提出我公司冬季供暖不足一事。此问题是由于贵公司自行改动房间结构，将房间改造成敞开式营业大厅而导致室内保温程度下降。即使在这种房屋结构下房间的采暖温度也达到了国家采暖标准要求。故贵公司提出的冬季供暖不足的责任不在我方。2、关于贵公司来函内容中提出我公司无故停电三次威胁你公司一事，此问题是由于整体用电量的增大超过变压器负荷，而导致变压器保险烧坏停电，公司整体断电后我公司立即通知了贵公司办公室，同时上报供电局抢修，抢修的费用也是全部由我方承担的。3、关于贵公司使用空调一事，此事由贵公司前任领导与我方口头协商同意安装空调机4台供贵方使用，空调机购置安装费及电暖霸的耗电费用均由贵公司承担，但至今仍然还有一台空调机的购置费贵公司未付款。2017年10月贵公司新任领导上任后，只承认原合同内容，不承担口头协议所产生的一切费用。因此贵公司来函所提上述事项我公司不予认可，我方不同意贵公司单方面解除房屋租赁合同，请贵公司继续履行合同条款，并按合同要求执行。星源硬面公司回函后，双方未就解除合同事宜签订终止合同书。2018年4月24日之前，某保险公司未向星源硬面公司预付第三年度的租金。2018年6月12日，星源硬面公司向一审法院起诉，要求某保险公司履行合同义务、支付违约金及赔偿损失。2018年6月19日，某保险公司提起反诉，要求与星源硬面公司解除合同、支付违约金及赔偿损失，并提出先予执行申请，申请要求从租赁星源硬面公司的办公用房中搬离。法院于2018年6月20日，裁定准许某保险公司的申请。2018年6月27日某保险公司从星源硬面公司搬离，搬离过程中星源硬面公司未进行阻拦。某保险公司搬离后，将租赁房屋的钥匙留置在房屋内，未与星源硬面公司就租赁财产办理交接手续。
一审法院认为，星源硬面公司与某保险公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的规定，合同合法、有效，双方均应如约履行合同的约定。因合同约定履行期间为2016年5月25日至2020年5月24日，且合同履行期内，任何一方提出终止合同，需提前2个月通知对方，经双方协商后，签订终止合同书，在终止合同书签订前本合同仍有效。合同期内某保险公司向星源硬面公司提出解除房屋租赁合同主张后，星源硬面公司未就解除合同事宜与某保险公司签订终止合同书，同时某保险公司也未提供充分证据证明在合同履行期间星源硬面公司存在根本性违约行为，其也未在2018年5月24日前向人民法院提出解除合同主张，故截止至2018年5月24日某保险公司与星源硬面公司之间的《房屋租赁合同》仍有效，合同未解除。某保险公司未按合同约定交纳2018年5月25日至2019年5月24日的租金，且在庭审期间提出先予执行申请，要求从租赁的房屋中搬离，并于2018年6月27日从星源硬面公司全面搬离，某保险公司自己的行为表明不再履行租赁合同，某保险公司的上述行为属违反《房屋租赁合同》约定的行为，某保险公司应承担违约责任，星源硬面公司要求某保险公司支付星源硬面公司违约金82173.6元（273912元×30%）的诉讼请求，有事实及法律依据，法院应予支持。某保险公司要求星源硬面公司支付违约金82173.6元，无事实及法律依据，法院不予支持。某保险公司以自己的行为表明不再履行合同约定，合同已无继续履行之可能，且某保险公司在诉讼期间提出先予执行申请，法院于2018年6月20日作出裁定准许了某保险公司的申请，故星源硬面公司与某保险公司签订的《房屋租赁合同》依法予以解除。解除后，因某保险公司实际全面搬离星源硬面公司的时间为2018年6月27日，故某保险公司应实际支付2018年5月25日至2018年6月27日的租金25869.5元（273912元÷12个月÷30天×34天）。又因双方在2018年5月24日之前已就履行情况产生争议，故星源硬面公司提出要求某保险公司支付因迟延交纳租金273912元产生的滞纳金主张，法院不予支持。某保险公司提出要求判决星源硬面公司赔偿妨碍某保险公司经营造成的经济损失287280元的诉讼请求，无事实及法律依据，故法院不予支持其此主张。庭审期间，星源硬面公司提出撤回要求某保险公司赔偿各项损失452560元的诉讼请求，符合法律规定，依法应予准许。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零八条、第一百一十条第一款第（一）项、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除星源硬面公司与某保险公司于2016年5月10日签订的《房屋租赁合同》；二、某保险公司于本判决生效后十五日内给付星源硬面公司租金25869.5元；三、某保险公司于本判决生效后十五日内支付星源硬面公司违约金82173.6元；四、驳回星源硬面公司的其他诉讼请求；五、驳回某保险公司要求星源硬面公司支付违约金、经济损失的诉讼请求。本诉案件受理费6642元，减半收取计3321元，由星源硬面公司负担2313元，某保险公司负担1008元；反诉案件受理费3421元，由某保险公司负担；先予执行申请费500元，由某保险公司负担。
本院二审经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。
另查明，2018年5月12日，某保险公司报警称有人堵门，包头市公安局稀土路派出所出警后告知其诉讼解决；5月22日，案涉房屋所在的院落内车辆拥堵，影响正常出入。
以上事实，有《接处警工作登记表》、现场照片及当事人陈述在案证实。
本院认为：本案的争议焦点为房屋租赁合同解除的后果应如何认定,具体包括某保险公司是否应当给付星源硬面公司2018年5月25日至6月27日期间的租金、违约金,其提出的经济损失是否成立。
第一，关于哪一方的违约行为致案涉房屋租赁合同提前解除的问题。双方在《房屋租赁合同》中约定，租赁期限为2016年5月25日至2020年5月24日。2018年3月15日，在合同到期前某保险公司向星源硬面公司发出《解除房屋租赁合同通知函》，提出解除双方的房屋租赁合同，并将于2018年5月24日前退房。某保险公司主张其解除合同系因星源硬面公司未按照合同约定提供达标的供热服务，并多次无故断电，影响其正常经营，致使合同目的无法实现所致。对此本院认为，在合同履行过程中，双方已对案涉房屋的供暖问题进行过协商，并且形成了具体的处理意见，即某保险公司可在室内加装空调进行供暖，由星源硬面公司承担相应电费，对此某保险公司并无异议，故就供暖问题实质上双方已协商解决，该问题并不构成某保险公司提前解除合同的理由。某保险公司提交的证据亦不能证实星源硬面公司存在无故断电影响其经营的情况。故某保险公司提交的证据并不能证实星源硬面公司存在违约情形，其提出的上述合同解除理由不能成立。现某保险公司在合同到期前单方提出解除合同构成违约，故星源硬面公司主张其给付相应违约金具有事实依据和合同依据，一审法院认定某保险公司给付82173.6元违约金正确。
第二，2018年3月15日，某保险公司向星源硬面公司发送解除函，并注明将于5月24日前退房，该函件已送达星源硬面公司。此后，某保险公司开始着手腾房事宜。故案涉房屋租赁合同应于2018年5月24日解除。
根据某保险公司一审期间提交的证据及其向一审法院提出的允许其搬离案涉房屋的先于执行申请，可以认定在某保险公司搬离过程中受到了星源硬面公司的干扰，一定程度上影响其在5月24日前腾退房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，星源硬面公司应对2018年5月25日至6月27日人寿财险实际搬离期间的房屋租金损失25869.5元承担责任。
第三，关于某保险公司提出的星源硬面公司应赔偿其经营损失287280元的主张，因并无证据证实该部分损失确已真实发生、损失的具体金额及与星源硬面公司行为具有关联性，故某保险公司提出的该项上诉主张不能成立。
综上，某保险公司就房屋租金提出的上诉主张成立，本院予以支持，其提出的其他上诉主张缺乏依据，应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，拟判决如下：
一、维持内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2018）内0291民初1020号民事判决第一项、第三项、第五项；
二、撤销内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2018）内0291民初1020号民事判决第二项、第四项；
三、驳回被上诉人内蒙古星源硬面工程有限责任公司的其他诉讼请求。
一、二审本诉案件受理费9963元，由上诉人中国人寿财产保险有限公司负担2983元,由被上诉人内蒙古星源硬面工程有限责任公司负担6980元，一、二审反诉案件受理费6842元、先于执行申请费500元，由上诉人中国人寿财产保险股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长　　丰　悦
审 判 员　　魏晓燕
审 判 员　　董婷婷
二〇一九年二月二十一日
法官助理　　侯　丽
书 记 员　　杨苏敦