（2019）湘11民终1273号 租赁合同纠纷 二审 民事 永州市中级人民法院 2019-05-30

上诉人（原审被告）：某保险公司，住所地湖南省永州市零陵区。
负责人：仇XX，系该公司经理。
委托诉讼代理人：周XX，男，汉族，系保险公司职工，住湖南省祁阳县。
委托诉讼代理人：田XX，男，汉族，系保险公司职工，住湖南省宁远县。
被上诉人（原审原告）：佘XX，男，汉族，教师，住湖南省永州市零陵区。
委托诉讼代理人：林X，湖南九子龙律师事务所律师（特别授权）。
上诉人某保险公司因与被上诉人佘XX租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭。因本案事实清楚，本院依法采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
某保险公司上诉请求：1、依法撤销（2019）湘1102民初199号民事判决书，改为发回重审或依法改判。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人佘XX承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，证据不足，违约利息计算错误。一、涉案《租赁协议书》中部分内容合法性认定不清。一是《租赁协议书》约定违约金过高，属于高利贷利率。虽然一审按年利率24％进行判决，但仍高于银行同期贷款利率。二是涉案房屋租赁协议书中违约责任约定不明，具有欺诈性。涉案租房协议书中第七条违约责任第5点“一方无正当理由中途终止合同的，应向对方支付的违约金为本合同未履行部分的租金”。从本条看，有正当理由是可以提出解除合同的。对于什么属于正当理由没有列明出来，属于约定不明。就本案而言，上诉人搬离租赁房屋具有正当理由。第一，已经提前三个月通知房东，当时原告也说过你们要搬就搬之类的话。第二，保险公司搬迁是有正当性的，合同签订后的第二年该地段的地理环境发生了非常明显的变化，政府对道路管理越来越严，要求越来越高。2017年初开始，零陵区政府对全区道路进行了全面改造，安装了隔断栏杆和天眼，撤除了马路边停车线，树立了禁停牌（刚好在争议房屋门前处），公司客户、政府职能部门上门无法停车，多次建议公司搬迁，这是不争的事实。我方认为政府这种道路禁停、抓拍，违停就拖车行为，属于不可抗力，严重地影响了公司业务发展，如果不搬迁将导致租房目的无法实现。第三，2017年12月14日已搬离涉案房屋，2017年12月15日结清了水电费，被上诉人也撤下了贴在大门上的《搬迁启示》，用实际行动予以了回应。因此搬迁涉案房屋，不能归责与上诉人，只能归责于不可抗力。上诉人搬迁后再计算房屋租金是错误的。二、认定涉案房屋空档期为4个月，证据不足。上诉人搬离涉案房屋后，被上诉人对房屋重新进行装修，出租给新的九子龙律师事务所。一审期间被上诉人并没有出具重新装修的证据和重新出租的证据，一审法官仅凭佘XX律师的口述就认定为4个月，明显证据不足。三、涉案房屋三楼违约金计算错误。一审以第三层800元租金，合同约定届满时间29个月，年利率24％来计算三楼违约金为5568元是错误的。一是第三层800元租金是年租金还是年租金，没有写清楚；二是年利率为24％，那么月利率为2％，一审以800元租金*29个月*年利率24％＝5568元是错误的。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。
余国满辩称，一、答辩人与上诉人签订的《租房协议书》内容合法有效。一是违约金的约定是基于合同当事人之间的意思自治，违约金约定的高低，不影响合同条款的合法性。答辩人并没有完全按照《租房协议书》约定的违约金主张权利。同时，原审人民法院也已将逾期支付租金的违约金调整为每月2％、每年24％;二是违约责任约定不明，依法不能认定为欺诈。根据最高人民法院法（办）发[1988]6号《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条的规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，才可以认定为欺诈行为;三是虽然什么属于正当理由没有列明出来，但关于有无正当理由的约定是明确的、合法的，也符合交易习惯。例如：合同期届满、上诉人破产、上诉人被吊销营业执照、答辩人同意、涉案房屋属危房或者水电不通、被征收、存在权属纠纷等就属于正当理由，而且2010年12月3日答辩人与上诉人签订第一个五年期合同时一直就是这样约定的。二、上诉人擅自解除合同并无正当理由，依法应承担违约责任。首先，答辩人没有同意上诉人提前解除合同，上诉人也没有提供证据证实答辩人同意其提前解除合同。其次，政府对道路交通的管理不影响涉案房屋的正常使用。事实上，涉案房屋及同一路段的其它所有房屋均在正常使用。上诉人认为政府对道路交通的管理属于不可抗力不合理。三、原审判决计算并支持房屋租金基本正确。首先，退房的时间应以移交时间为准，而不能以上诉人是否在涉案房屋办公的时间为准。在答辩人多次要求下，上诉人才于2018年3月23日将房屋腾空并称交给答辩人，因此，原审判决计算并支持2018年1月1日至2018年3月23日期间的租金并无不当。四、在涉案房屋第一层未重新出租前，原审判决上诉人支付擅自解除合同的违约金为四个月的房租损失，不是多判了，而是少判了。涉案房屋移交给答辩人后，第一层重新招租洽谈、装修设计、装修施工、装修除去异味等，用了四个月的时间是合理的。事实上，第三层至今仍未重新租出去。而且，答辩人提供了与湖南九子龙律师事务所签订的《房屋租赁合同》，租期及租金均是从2018年8月1日开始计算的，客观上造成了四个月租金损失。同时，上诉人也没有提供答辩人在2018年8月1日前已经将第一层、第三层重新出租的任何证据。而根据最高人民法院《关于适用〈合同法〉》若干问题的解释（二）》（简称《合同法解释（二））第29条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，这段时间（下称第一段时间）的违约金应当是4235元／月×4个月＋4235元／月×4个月×30％＝22,022元，而不是原审判决认定的16,940元。五、在涉案房屋第一层重新出租后，原审判决上诉人支付擅自解除合同的违约金为涉案房屋第三层自2018年8月1日起至合同约定时间届满期间的可收租金的利息损失，同样少判了。一方面，根据第一层重新出租的租金价格及市场行情，在第三层未重新出租前，答辩人主张因第三层未能重新出租的租金损失为800元／月，而上诉人对此并未申请评估或鉴定。因此，答辩人的这一主张依法应予支持;另一方面，根据《合同法解释（二）》第29条的上述规定，这段时间（下称第二段时间）的违约金应当是800元／月×29个月+800元×29个月*30%＝30,160元，即使只计算到2019年4月，违约金也应当是800元／月×9个月（2018年8月1日至2019年4月30日）＋800元*9个月×30％＝9360元，而不是原审判决认定的可收租金的利息损失5568元。综上所述，上诉人应支付擅自解除合同的违约金为52,182元（第一段时间22,022元＋第二段时间30,160元＝52,182元），因此，答辩人原审诉请上诉人支付擅自解除合同的违约金5万元，符合合同的约定及法律的规定上诉人无视合同的约定与法律的权威，既不诚信经营，也不守法经営，随意解除合同，足以说明上诉人作为一家国有保险公司的霸道与无理，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据。为此，思二审人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，纠正原审判决的错误部分或维持原判，以维护答人的合法权益。
佘XX向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告于2015年12月2日签订的《租房协议书》及《零陵支公司关于职场租赁合同的补充协议》；2.判令被告限期向原告支付2018年1月1日至2018年3月23日期间的租金11,716元及逾期付款违约金3866元（违约金自2018年2月1日起暂计算至2018年12月31日，2019年1月1日以后的违约金计算至被告付清租金之日止）；3.判令被告限期向原告支付擅自解除合同的违约金50,000元；4.本案的诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年12月2日，原、被告签订了《租房协议书》一份，协议第一条约定：被告承租原告位于永州市零陵区萍洲西路（现路段改为萍洲中路）的房屋第一层、第三层用于经营，租期为五年，自2016年1月1日起到2020年12月31日止；协议第三条约定：2016年月租金为3500元，年租金为42,000元，2017年月租金为3850元，年租金为46,200元，2018年月租金为4235元，年租金为50,820元，2019年月租金为4658元，年租金为55,896元，2020年月租金为5123元，年租金为61,476元，年租金由被告于当年1月31日前一次性向原告交清。第七条违约责任条款载明“3、乙方追期交付租金的，每逾期一日，乙方应向甲方支付应交当年租金千分之一的违约金。5、一方无正当理由中途终止合同的，应向对方支付的违约金为本合同未履行部分的租金”。为明确房屋租赁税费的承担，原、被告又签订了《零陵支公司关于职场租赁合同的补充协议》，将前述的租金认定为税前金额，并约定税费用被告承担。2016年，原、被告双方均依照《租房协议书》的约定履行了各自的义务。2017年下半年，被告因所承租房屋无法满足办公需要而开始搬迁，并于2017年12月14日在零陵区接履桥晓深塘社区F栋房屋壹栋正式对外办公，2017年12月15日原、被告结清了水电费，原告向被告交付了相应发票。2018年3月23日，被告中华联合财保零陵支公司的工作组长唐贵旭将租赁的房屋及钥匙交付给原告。2018年8月1日，原告已将房屋的第一层出租，但第三层尚等租赁。原告与被告就2018年度拖欠的租金及合同解除的违约金协商不成而诉至法院。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告双方之间签订的合同是否达到了解除条件；二、被告是否构成违约；三、被告应向原告支付的房屋租金及违约金的计算。
依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。原告佘XX与被告中华联合财保零陵支公司签订了《租房协议书》及《零陵支公司关于职场租赁合同的补充协议》，应认定有效，对原、被告具有法律约束力。
关于争议焦点一，因被告已于2017年12月14日搬迁至零陵区接履桥晓深塘社区F栋房屋壹栋办公，并于2018年3月23日将租赁房屋及钥匙交付给原告，该房屋租赁合同现已无继续履行之可能，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”故对原告要求解除《租房协议书》及《零陵支公司关于职场租赁合同的补充协议》的诉请，法院予以支持。
关于争议焦点二，虽被告辩称原告提供房屋无法满足办公需要而被迫搬离，但根据日常交易习惯可知，被告在选定原告的房屋进行租赁时，定对房屋位置、情况及周边环境进行了考察，且2016年度被告在承租房屋内亦正常办公，故被告对工作环境的需求在原告处无法满足的情况下，不应完全归结为原告的责任；现被告在未与原告解除合同的情况下，于2017年12月14日搬至新址办公，且于2018年3月23日将租赁房屋及钥匙交付给原告后，并未对2018年间的房租进行缴纳，已违反合同约定，应承担违约责任。
关于争议焦点三，对于被告需向原告支付的费用可分为三部分：一是2018年1月1日至2018年3月23日因搬离未交付房屋及钥匙所产生租金，即金额为4235元/月÷30天×81日=11,434.5元。二是前项租金延期给付所产生的违约金，虽原、被告双方合同约定租金给付每逾期一日，应交当年租金千分之一的违约金，但被告当庭提出该违约金过高，法院在尊重原被告双方意思自治的情况下，兼顾公平原则和诚实信用原则及被告的抗辩，对逾期付款违约金作适当调整，具体标准为以被告尚欠原告的租金11,434.5元为基数，年利率以24%为计，自2018年2月1日（被告应最后一次履行付款义务的次月）起至租金付清之日止。三是合同终止的违约金，被告对协议约定“违约金为本合同未履行部分的租金”及原告诉请5万元的要求均提出违约金过高的抗辩，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，法院在考虑到原告实际损失、预期利益，并兼顾公平原则和诚实信用原则，对合同解除违约金作适当调整，具体数额分段计算：第一段为4235元/月×4个月=16,940元，此段为房屋自被告人交付后到第一层重新出租前的整体空置期的损失，亦即被告如继续履行合同时，原告可明确获得的收益；第二段为第三层空置至今原告的实际损失，此数额因原告无明确证据证明，故由法院酌定计算；鉴于第三层房屋能否出租尚无法确定，但可对外进行租赁的权利已回归至原告，原告可在与被告约定的合同期限届满前任意时间内将第三层出租，考虑到第三层与第一层的位置差异、市场行情、公平原则等，具体标准为以第三层800元租金×29个月（合同届约定满时间）为基数×年利率24%=5568元；二段相加即为22,508元。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决：一、解除原告佘XX与被告某保险公司于2015年12月2日所签订的《租房协议书》及《零陵支公司关于职场租赁合同的补充协议》；二、由被告某保险公司在本判决生效之日起十日向内原告佘XX支付所欠租金11,434.5元及租金延期给付违约金（以11,434.5元为基数，按年利率24%标准计算，自2018年2月1日起至租金付清之日止）；三、由被告某保险公司在本判决生效之日起十日内向原告佘XX支付合同解除违约金22,508元；四、驳回原告佘XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1440元，减半收取720元，由原告佘XX承担200元，被告某保险公司承担520元（此款原告佘XX已预交，被告某保险公司应将此款于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给原告佘XX）。
本院二审期间，被上诉人向本院提交了三份新证据。证据一、短信2份，拟证明在2018年3月13日被上诉人就通知上诉人移交房子。证据二、双方签订的房屋租赁合同，证明双方之前就签订了合同，且合同内容除租金外都是一样的。证据三、上诉人与九子龙律师事务所签订的租赁合同，拟证明租金是从2018年8月1日开始计算。
上诉人发表质证意见认为：该证据不属于新的证据，我方不予质证。
本院认证认为，结合本案其他事实，对被上诉人提交证据的证明目的予以采信。
上诉人未向本院提交新证据。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题为：一、涉案协议违约责任的约定是否具有欺诈性;二、涉案协议履行过程中是否发生不可抗力;三、涉案房屋一楼空档期时间的问题。四、涉案房屋三楼违约金计算是否适当。
关于争议焦点一，民事案件中的欺诈行为，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。本案中，涉案租赁协议书是双方基于平等自愿签订的，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，不存在欺诈性质的行为，上诉人亦无证据证明被上诉人行为具有欺诈性，故上诉人提出涉案房屋租赁协议书中违约责任约定具有欺诈性的上诉理由，本院不予认可。
关于争议焦点二，上诉人提出的政府管理行为不是涉案协议约定的可解除情形，且不属于《民法通则》第153条及《合同法》第117条第二款规定的不可抗力情形，不是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故上诉人提出“搬离租赁房屋具有正当理由，不能归责于上诉人，只能归责于不可抗力”的上诉理由，本院不予认可。
关于争议焦点三，根据本案事实，上诉人于2018年3月23日将涉案房屋钥匙移交给被上诉人，上诉人二审提供的其与九子龙律师事务所签订的租赁协议证明其将涉案房屋一楼于2018年8月1日重新出租，一审法院认定房屋空档期为4个月并无不当，上诉人提出“一审法院认定涉案房屋空档期为4个月证据不足”的上诉理由，本院不予认可。
关于争议焦点四，原审法院已适当调整逾期支付租金的违约金，调整后的违约金未超过被上诉人租金实际损失的30%，调整合理合法，对上诉人提出的原审判决违约金计算错误的上诉理由，本院亦不予认可。
综上，上诉人某保险公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1440元，由上诉人某保险公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长　李湘沅
审 判 员　陈久余
审 判 员　宋争文
二〇一九年五月三十一日
法官助理　石瑞婷
书 记 员　唐智慧