导读

参与法拍房竞拍，竞买人收房时“惊喜”地发现，该套房产上另有阁楼一套。竞买人主张该阁楼为法拍房的一部分，要求房主搬离阁楼。

竞买人的主张有道理吗？请看以下案例！

案情回顾

01 法院判决债务人偿还债务，拍卖债务人名下房产一套履行判决

郑某因朱某、魏某等人欠款不还诉至法院，经法院审理，判决朱某、魏某等人还款。

判决生效后，郑某向法院申请强制执行，法院执行庭即将朱、魏二人位于某市某小区的某单元6层的602室房屋一套，进行司法拍卖。该套房产总建筑面积为161.97平方米。

02 竞买人竞拍后办理了房屋产权证书

2017年12月某日，李女士在人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上参加拍卖，通过公开竞价以67.61万元竞得该套房产。

后法院下达执行裁定书，裁定该套房产的所有权归买受人李女士所有。该房屋的所有权自本裁定送达买受人李女士时起转移。

李女士即依据人民法院出具的执行裁定，于2018年3月某日，在当地国土资源局办理了该套房产的不动产登记证。

不动产登记证载明“权利人李女士，坐落X城X号楼X单元6层602室，附记法院判决X号楼X号储藏间19.48平方米”。

03 竞买人发现竞买房产另有阁楼一套，将房主诉至法院腾退阁楼

后李女士收房时，发现602室上另有阁楼702室一套，李女士认为阁楼702室是602室的一部分，但是房主朱、魏二人并不认同。

李女士因此将朱、魏二人诉至法院，请求法院判决二人将阁楼702室腾空，一并交给李女士。

04 法院审理后认为阁楼702室非竞买房产附属物驳回竞买人诉讼请求

1、李女士认为阁楼702室属于602室的附属物，理由：

法拍房产的《商品房买卖合同》第17条约定，602室对露台拥有合法专属使用权，需要通过阁楼对露台进行专属使用；既然露台专属于602室专用，阁楼也应当依附于602室存在，不得单独存在，不具有登记为物的建筑属性，因为阁楼的沿高只有1米左右，所以按照原房屋登记证的登记记录中没有阁楼的登记。

朱、魏二人取得阁楼的使用权是基于其与开发商签订的《商品房买卖合同》，由于该房屋已经按照法律程序经过法院予以拍卖，二人依据《商品房买卖合同》取得的涉及房屋的所有权利都一并被法院的拍卖强制消灭，无论是否登记在不动产权证上。

同时，依据当时开发的规划许可要求，本小区的阁楼就是依附于602室存在的，不得单独存在。

同时，本小区所有的顶楼都享有阁楼和露台的使用权，不是单单诉争602室，二人取得阁楼使用权的依据是其与开发商签订的《商品房买卖合同》，而二人依据《商品房买卖合同》取得的所有权益因法院的强制拍卖一并消失，所以二人继续占用阁楼没有约定和法律上的依据。

中介机构所做的调查和评估报告中阁楼的价值已经包含在内，充分说明了阁楼是存在的，阁楼是依附在602室不能单独存在的物。

2、朱、魏认为702室阁楼独立存在非602室附属物，理由：

首先，从取得方式看，702室是朱、魏二人单独出资购买的，已经提交相关的证据证明。

其次，从物理结构看，702室是通过公共楼道（外部楼梯）直接到达的，并非从602室房间进入，702与602上下分层明显，空间相互独立，且有独立的入户门、独立的水表、电表等，即就从建筑构造属性及建筑物所有权的独立性而言，602室与702室实属相互独立，并非附属关系。

第三，李女士所提房屋登记记录中没有阁楼登记，恰恰印证了702室独立于602室，且人民法院的判决、评估拍卖公告及执行裁定均未包括702室，拍卖之前的评估结论计价范围（包括面积、单价、项目）明确是602室和附属物储藏室。李女士所提本小区所有的顶楼都享有阁楼和露台的使用权与事实不符。

第四、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。而本案中702室规划上不属于特定房屋，且建设单位销售时也没有将702室列入602室的房屋买卖合同，且702室具有缴费凭证、702室具有独立的水表、电表、独立的入户楼梯、独立的入户门等以上证据，足以认定702室独立于602室，而非602室的附属物。

故702室与602室并非主物与从物的关系。

3、法院审理后认为：

李女士未能证明阁楼附属于602室。

其一，《估价结果报告》、房权证和不动产登记证未载明含有阁楼；

其二，商品房买卖合同第17条只涉及露台，不涉及阁楼；

其三，物业公司出具的改水证明无法证明阁楼附属于602室。且602室已强制执行完毕。

故判决驳回李女士的全部诉讼请求。

一审判决后，李女士不服提出上诉，二审法院认为：

首先，从物理结构看，该阁楼是通过公共楼道直接到达，与602室上下分层，相互独立，702室有独立的入户门、水电系统及计量工具，可以排他使用，故不能认定阁楼附属于602室。

其次，法院的拍卖公告、房地产评估报告和执行裁定书等，均明确拍卖标的为602室房产（证载住宅房建筑面积142.49㎡、贮藏间建筑面积19.48㎡），并不包含阁楼。

再次，李女士持有的602室的不动产权证中并无涉案阁楼702室的记载，在朱、魏二人与房地产开发公司签订的房屋买卖合同中亦未有阁楼702室的约定，无法认定702室阁楼附属于602室。

对于李女士要求朱、魏二人腾空涉案阁楼的请求，不予支持。

故判决驳回了李女士的上诉请求，维持一审判决结果。

本案分析点评

第一、讼争阁楼不符合从物的特征。

我国《物权法》第一百115条规定，主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。

本案讼争的阁楼，到底是否属于拍卖房产中的一部分，虽法院的判决是以李女士无证据证明的理由驳回起诉，但其实质，是涉及了民法中的对从物的认定，也就是阁楼是否属于法拍房产的从物。

我国民法通则及民法总则均未规定主物与从物的概念。仅在《物权法》、《合同法》及《担保法》中偶有提及主物及从物。

主物及从物的概念，来源于《德国民法典》，在其中第97条第1款规定：不是主物的组成部分，但为了主物的经济目的而提供使用，并与主物存在符合此使用目的的空间关系的动产，为从物。

在卡尔.拉伦茨（K.Larenz）所著的德国民法典通论中，也提到：一个物可以不是一个其他物的部分（即与其他物一起组成一个单一的物），而长期地为了一个其他物的经济目的服务，并且作为其他物经济作用的辅助工具。①

根据此书的举例说明，从物通常指照相机的套子，汽车后备箱的备用胎、一本书的封套，柜子的钥匙等等。

也就是从物是作为服务于主物的目的而存在的物，脱离主物，从物则没有了独立的存在价值。如钥匙、书的封套等等。

那么本案中争议的阁楼是否符合上述特征？

根据朱、魏二人提供的证据可以看出，本案争议的阁楼，独立支付了购买价款，有独立的房间编号（702室），有独立的入户门，独立的水电系统，能够独立排他使用，并不作为602室的附属物存在；

而602室脱离了702室也并不影响其使用价值；

因此阁楼702室并不符合从物的特征，故法院判决驳回李女士的诉讼请求具有事实和法律依据。

第二、原告的主张违反了对价平衡的原则。

当时法院法拍的时候，公告的房产只有602室，并未公告展示阁楼改建的702室，也就是购房人看到的只是602室楼，出的价格也只是602室的价格，不含702室的价格。

换句话说，如果法拍的是602室和702室上下两套，购房人需要出的价钱就不是目前的价格。没有出购买702室的钱，自然无法得到702室的房产。

所以购房人想要702室的主张，法院没有支持。

本案例来源于裁判文书网，案例编号：山东省德州市中级人民法院（2019）鲁14民终1435号民事判决书

①参见王晓晔、邵建东、程建英、徐国建及谢怀栻翻译，德卡尔拉伦茨著《德国民法通论》上册，395-396页。

鸣谢：本案例线索提供人，朱、魏方的代理人山东诚功律师事务所的于健生律师。