在刚开始从事诉责险项目时，为了指导一线人员展业，崔老师撰写了100多例不同类型的承保案例。

如需了解这些案例，请关注公众号《诉责论谈》，用“投保案例”关键词进行搜索。

这些案例，都是崔老师在刚接受承保时撰写的。从诉讼的进程看，一般都是在原告刚起诉立案或尚未起诉立案时，也就是并无法院判决结果。

崔老师在案例分析中，会根据案情结合相关法律规定，对案件结果走向进行分析预判，据以作出保全是否错误能否承保的结论。

很多朋友会关心，这些案例，后续到底是什么进展呢？原告打赢官司了吗？因案例太多，没有办法一一进行跟踪。最近，崔老师会从裁判文书网检索类似法院终审的案例，分享给朋友们。

今天就从裁判文书网检索到了一例法院终审判决的案例，与崔老师原撰写的案例案情非常类似但并非同案，特分享给朋友们。

导读：

代理人滥用代理权，将房主委托销售的房屋以明显低于市场行情的价格出售给第三方，房主能要回自己的房屋吗？如无法要回，原房主的损失由谁赔偿？请看以下法院判决的诉责险投保案例！

一、案情回顾：房主委托受托人出售房产，受托人以不合理的低价出售房产，法院判决受托人赔偿房主差价损失74万元

（一）房主将名下房产经公证委托受委托人出租、出售等

柯某原拥有位于厦门市海沧区建筑面积53.79平方米房产一处。

2016年4月某日，柯某作为委托人，在公证处办理了委托公证手续，委托郑某代为出租、办理借（贷）款手续，出售上述房产，并有权与买受人商定房产交易价格、房款支付方式、房产交付等合同的各项条款并代为签署房产买卖合同及相关协议、文件、领取售房款，及有权办理相关的过户手续等。

（二）受委托人将受托房产出售转手

2016年6月某日，郑某以柯某的名义与案外人蔡某签订一份《存量房买卖合同》，约定，柯某作为卖方将上述房产以30万元的总价出售给蔡某，定金为2万元；蔡某通过向银行按揭贷款的方式付款.....；卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日起5日内，将房产交付给买方；自合同签订之日起15日内，双方共同到房屋登记机构办理权属转移登记手续等。

2016年4月至5月，郑某数次陆续向柯某的银行账户转入42.5万元（含另一套房产售房款）。

2016年6月某日，郑某作为柯某的代理人，与蔡某共同向房管部门申请办理了上述房产转让及权属变更登记手续。

（三）原房主认为受委托人以不合理的低价出售自己的房产造成损失起诉至法院

其后，柯某发现，郑某出售的自己的房产价格，与当地市场行情落差巨大，认为，郑某以不合理的低价贱卖了自己的房产，要求郑某赔偿损失。

2019年1月，柯某以郑某为被告，以委托合同纠纷案由，向法院提起诉讼，请求法院判令郑某支付剩余房款30万元，并赔偿损失120万元等。

起诉后，柯某向法院申请了财产保全，提供了某保险公司保额为150万元的诉责险做保全的担保。

（四）一审法院判决受委托人赔偿原房主损失的30%约43万元

诉讼中，经法院委托第三方评估机构，对上述房产进行价格评估鉴定，经评估的价值为103.73万元。

案件审理中，双方的争议焦点集中在：

柯某认为：郑某作为受托人，未尽到合理注意义务，以不合理的低价转让房产。

郑某认为：本人非专业中介人士，无法预见厦门房价在2016年飞速上涨的事实，已尽到合理的注意义务，不应承担赔偿责任。

一审法院认为：

柯某通过公证的方式向郑某出具委托书，双方之间成立合法的委托合同关系，均应按照诚实信用原则予以遵守履行。郑某在接受柯某委托办理出卖房产的相关事宜后，应尽到受托人的一般善意注意义务，应在相对合理的价格内出售房屋。

本案讼争房产经评估后价值为1037300元，郑某以30万元的价格出售讼争房产，明显以不合理的低价出售房产，未尽到受托人的合理注意义务，应承担相应的法律责任。

考虑到郑某在出售房屋时无法严格按照评估价格出卖房屋，本院根据房屋买卖实际情况并参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定，确定郑某至少应以讼争房产评估价70%的价格出售房产才符合善意委托人的标准。

郑某应赔偿柯某损失的差价部分为评估价值70%与出卖价格之间的差额即426110元。故判决：

郑某赔偿柯某损失426110元。

（五）二审法院改判受委托人赔偿原房主房价损失74万元，保全费用5000元

一审判决后，双方均不服一审结果，提出上诉。二审审理后认为：

首先，郑某作为受托人，受柯某之委托出售讼争房产，其必应尽到必要的注意义务。

郑某出售房产的价格与一审法院依法评估的价格相差三倍以上，即使与郑某提供的案外人的房产买卖协议，价格也相差近一倍。

郑某未正当履行委托事务，因其故意或重大过失，造成柯某的损失。无论是适用一审判决援引的《民法总则》第164条规定，还是《合同法》第406条的规定，郑某均应对柯某的损失负有赔偿责任。

其次，一审法院依法委托评估机构对讼争房产在郑某出售时点的价格进行评估，郑某亦未提出重新鉴定或补充鉴定，应视为讼争房产在郑某出售时的合理价格。

再次，一审判决以《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条第二款，认定郑某应赔偿柯某的损失。该条款系认定针对撤销权诉讼中认定转让价格是否过低，从而侵害债权人利益的标准，而非本案中赔偿的标准，故一审判决以此判处郑某赔偿金额，属适用法律失当，应予以纠正。

如前所述，一审法院委托鉴定机构所作出的鉴定结论程序合法、并无相反的充分证据予以推翻，应予以认定该评估价格符合正常、合理的市场行情。

依据该评估价格，郑某出售的价格与此相差737300元，此属于柯某所受到之损失，郑某应予以赔偿。因郑某的过错，导致柯某合法权益受损，其采取必要保全措施保障其权益实现，则保全费亦应由郑某负担。

故最终判决：

郑某赔偿柯某房价损失737300元，保全费用损失5000元。

二、案件分析点评：代理人不当履职造成损失需要赔偿

本案历经二审终于落幕。司法实践中，此类纠纷层出不穷。刚看到此案例，崔老师高度怀疑此为崔老师原撰写的案例，但仔细阅读判决书后，确定不是同一案例。

（一）代理人不当履职造成损失需要赔偿

本案例中，涉及到的法律问题，为受委托人的合理注意义务，或者代理权的正当履行问题。

关于此，原《民法总则》与已经开始实施的《民法典》的规定相同，并无变化。

《民法典》第164条规定，代理人不履行或不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。

代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。

代理，是代理人依据代理权，以被代理人的名义，与第三人实施的民事法律行为。但被代理人被授权后，需要尽到合理的注意义务。如果滥用代理权，做出损害被代理人利益的行为，造成损失就需要赔偿。

具体到本案，柯某因某种原因，委托郑某代为管理房产，包括出租、出售等等。

郑某作为受托人，有义务像管理自己的房产一样，在合理范围内，履行代理职责。

也就是如果郑某代为出租房产，确定租金应在房产所在地段的同类型房产的价格范围内确定；出售房产，也应在当地所在地段同类型房产的价格范围之内进行。

而本案中，当地当时的同地段同类型的房产价格为出售价格的三倍，郑某显然没有尽到代理人的合理的注意义务。法院判决其赔偿柯某的全部损失，符合法律的规定。

（二）如有证据证明受委托人与购房人恶意串通，可主张房屋买卖合同无效

本案与崔老师撰写的案例的区别，在于目前没有证据表明，郑某与购房人存在恶意串通的行为。如果有证据，柯某可主张郑某与购房人签署的房屋买卖合同无效，主张法院判令将房产归还柯某。

不过，此类案件，受害人通常会怀疑受委托人与购房人恶意串通损害其利益。但在司法实践中，恶意串通的证据很难获得，导致原房主最终无法要回被低价出售的房产，只能接受赔偿损失的判决结果。

三、相关法律规定：

《中华人民共和国民法典》

第一百六十四条，代理人不履行或不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。

代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。

四、本案例素材来源于裁判文书网，案例编号：

福建省厦门市中级人民法院（2020）闽02民终4465号民事判决书

崔春霞简介：

崔春霞，西北政法大学本科，中国人民大学法律硕士，本公众号创始人，诉责险一姐，保险法律人，创立了诉责险独特的全流程闭环风控模式。现创业成立法律咨询公司，向保险公司推广诉责险的全流程模式，与保险公司在诉责险领域以及保险法律服务领域合作共赢。

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