导读：卖房人与购房人签署房屋买卖合同后，购房款项未支付之前，购房人因涉嫌刑事犯罪被羁押，导致无法继续履行房屋买卖合同，卖房人应如何避免自己的损失扩大？以下诉责险投保案例告诉你答案。

一、案情回顾：

2012年6月，黄某国及家人因拆迁获得位于萍乡市某路段的商业房产四套。

2017年8月，黄某国及家人与董某敏及其丈夫范某强签订《不动产买卖合同》，约定董某敏及范某强购买上述四套房产。合同约定，董某敏及范某强支付10%预付款后，即办理过户手续。剩余房款2个月内付清。

合同签订后，范某强因病死亡。

因预付房款并未支付，2017年11月30日，黄某国及家人与董某敏经协商后又签署一份《房屋买卖合同补充合同》，进一步约定董某敏继续购买上述房产，但在董某敏未付清全部房款之前，须过户时在房产上设定抵押权，办理他项权证，将房产抵押给黄某国及家人直至付清购房款。

同时，董某敏为黄某国及家人出具欠条，载明董某敏欠黄某国及家人购房款530万元，于2018年1月25日前付清，如届时无法付清，董某敏应无条件将四套房产归还给黄某国等人。

2017年12月25日，根据合同约定黄某国及家人配合办理了房屋过户手续，将房屋过户至董某敏名下。

但双方在办理过户手续时，董某敏因涉嫌刑事犯罪被公安刑事拘留。董某敏原计划房屋过户后以上述房产办理抵押贷款以支付欠黄某国等人的购房款。现因其被羁押，办理房贷已无可能。但房产已过户至其名下，且并未办理完毕抵押权设定手续。

黄某国等人担心上述房产被过户转移，因此无奈起诉至人民法院，请求法院判令双方解除合同，将房产归还原告等。

为防止被告诉讼期间转移财产逃避生效判决的履行，原告即在起诉同时向法院提出财产保全申请，请求保全讼争的上述房产或被告的账户。

根据法律规定原告须提供保全担保，原告即向保险公司投保诉责险做保全担保。保险公司经审查原告的证据资料后做出承保的决定，为原告出具诉责险保单保函交法院。

二、案件分析点评:

本案系房屋买卖合同纠纷案件。

本案中，原被告经协商一致签署房屋买卖合同及补充合同，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合同依法有效，双方均应按合同约定履行。

但为什么在办理房屋过户后，出卖方又提起诉讼请求法院判令双方解除合同呢？原告的诉请有没有依据？能不能得到支持？

本案涉及我国《合同法》上规定的单方解除合同的预期违约制度。我国《合同法》第94条第2款规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本条就是关于合同预期违约单方解除合同的相关规定。

预期违约，又称先期违约，期前违约，根据通常说法，是指合同的履行期限到来之前，一方当事人向对方当事人明确提出自己已经不能履行合同的义务，或者以自己的行为明确表示不履行合同义务。

第一种为明示预期违约，或称预期拒绝履行，即债务人明确表示的合同不能履行；第二种为默示预期违约，或称预期不能履行，指债务人并未明确表示，但以自己的行为表示不履行合同。如债务人的经营状况严重恶化，丧失商业信誉等。

本案中，原告与被告的丈夫及被告签署房屋买卖合同，被告的丈夫去世后，原告又与被告签署补充合同，该一系列合同均合法有效。根据补充合同约定被告应在2018年1月20日前支付购房款530万元，否则应归还原告4套房产。

但在合同履行过程中，被告因涉嫌刑事犯罪被公安羁押。因被告被限制人身自由已难以筹措资金，于2018年1月20日支付房屋欠款530万元已不可能，即被告已预期违约，预期不能履行合同。

原告为避免自身的损失进一步扩大，根据《合同法》第94条第2款请求解除合同，原告的诉请有事实依据和法律依据。申请保全被告名下的讼争房产或账户，保全错误及造成损失的概率低，因此我司作出承保的决定。

三、投保提供资料:

1、起诉状；2、保全申请书；3、证据资料：房屋买卖合同、补充协议、支付收据、转账记录及房屋所有权证等。

四、附相关法律规定

《中华人民共和国合同法》

第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第一百零八条　当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。