住宅建筑工程质量检查机构工作要求

1.公正、客观性要求

在住宅建筑工程质量检查机构的工作要求中，最重要的就是公正、客观性要求。对于一个住宅建筑工程质量检查机构而言，它必须保证是公证的、第三方的，如果它属于任何一方，都会影响到它的职责。如果住宅建筑工程质量检查机构是受雇于开发商，它就会受到开发商的约束。通常情况下，当开发商想要保证住宅质量的时候，这种委托是没有问题的，但是，当开发商权衡时间成本和房屋质量等可能造成的损失后，急于求成，选择赶工期，把房屋质量放在第二位的时候，受雇于开发商的住宅建筑工程质量检查机构就会无法提出任何反对意见，其对质量管控的作用也就荡然无存。因此，住宅建筑工程质量检查机构必须要独立于工程建设各方主体。这种独立性、公正性的要求一般是通过法律途径来实现的。如在法国，通过立法途径，明确规定住宅建筑工程质量检查机构的人员不得从事质量检查以外的其他建筑相关职业，以此保持其第三方的客观公正地位。我国目前还没有明确的关于住宅建筑工程质量检查机构的法律，这也就是说，住宅建筑工程质量检查机构的犯错成本几乎为零。这在无形中增加了住宅建筑工程质量检查机构为追求短期利益放弃独立性的可能。

2.专业知识要求

第二个工作要求是专业知识的要求。住宅建筑工程质量检查机构的人员必须具备相应的专业知识，住宅建筑工程质量检查机构之所以能够成为住宅建筑工程质量保险的参与主体，原因就在于保险公司缺乏专业知识，所以，才会把检查工作委托给具备专业知识的住宅建筑工程质量检查机构。具备相应的专业知识，这是住宅建筑工程质量检查机构的基本要求。还以房屋保险制度相对丰富的法国为例，在法国，住宅建筑工程质量检查机构的从业人员要求具有很强的技术水平、技术力量和丰富的工程经验。可以想象，住宅建筑工程质量检查机构人员的专业知识如果没有达标，那么它怎么有能力出具正确的检查报告，又怎么可以帮助保险公司确定差异化费率和规避过度赔偿的风险?又怎么帮助消费者掌握对称的信息，做出相对科学的购买决策呢？

对于我国而言，目前我国社会的诚信体系较为不成熟。房屋质量建造水平对比美国、日本等发达国家还存在着不小的差距。所以，这更要求我们要选择专业素质过硬的人员，从而才能真正地帮助提高房屋质量。另外，要看到关于专业知识的培养，我们不能只局限于国内，我国开展住宅建筑工程质量保险制度不过是近10年的事情，而在西方国家已经有了上百年的时间，这要求我们要向优秀的国家学习相关专业知识、引进先进设备，甚至还要向国外优秀的住宅建筑工程质量检查机构学习管理经验等，推动理念进步，只有这样，才能推动质量检查工作的顺利开展。

3.住宅建筑工程质量检查机构的资质要求

住宅建筑工程质量检查机构的建立必须符合一定的资质。首先，是所有行业的普遍要求，那就是，必须要有合格数量的专业工程检查人员、合格的检测设备，要有固定的办公场所和一定的资金来承担意外风险。第二，由于住宅建筑工程质量检查机构的专业性较强，所以，对于住宅建筑工程质量检查机构应有一定的考核机制，确保他们有能力进行质量检查工作，并严格颁发行业准入资格证。第三，工程管理知识是不断发展与时俱进的，这要求对于质量检查机构的考核不应该只是一次性的，应该采取周期考核的方法，如每3-5年要复核专业知识，要确保从业人员的知识能够随着时代的发展，不断进步。

4.住宅建筑工程质量检查机构的责任保险要求

住宅建筑工程质量检查机构的建立还必须有责任保险的要求。所谓责任保险，就是保险人在履行了对被保险人赔付之后有权向义务人(责任人)进行责任追偿，由此将义务人违约责任后果移转至义务人自身，从根本上遏制义务人的任何主观违约企图。在住宅建筑工程质量保验中，责任主体主要有勘察、设计、监理、开发商、承包商这五个。也就是说，当业主发现并非是由于自身的原因造成住宅建筑工程质量出现问题的时候，要由这五个主体的一个或多个承担相应的责任。同时，值得注意的是，由于住宅建筑工程质量检查机构贯穿整个房屋建设的始终，它负有监督五个主体正确开展工作的责任。因此，住宅建筑工程质量检查机构也应该作为一个责任主体。住宅建筑工程质量检查机构的工作是否执行到位，不但会影响到其他五个主体的工作，也会影响消费者的购买决策，如果住宅建筑工程质量检查机构提供的是错误的质量信息，那么保险公司就无法制定与真实情况相适应的保单，消费者的购买决策也可能会被误导。因此，住宅建筑工程质量检查机构必须要具备责任保险要求。

住宅建筑工程质量检查机构工作内容

正如我们一再重复的，住宅建筑工程质量检查机构的工作贯穿了从方案设计、选址勘察到房屋设计及施工管理，甚至是施工完成后的后期维修、防水等全过程。它不再是我们通常认知的仅仅是施工过程的管理，它是一个事前、事中、事后全过程的检查管理方法。

1、制定项目质量风险控制计划

住宅建筑工程质量检查机构的第一步工作就是对整个项目进行风险分析。从房屋建设项目开始立项的时候，住宅建筑工程质量检查机构就必须对项目的可行性、项目在建设中可能遇到的难点、项目中容易出现的问题、项目必不可少的文件等进行检查，并据写出风险评估报告。

住宅建筑工程质量检查机构根据它对项目的风险评估，可以确定出在项目推进过程中，哪些是项目执行过程中需要格外关注的重点，哪些是项目执行中容易忽视的点，从而根据这些具体状况，制定抽查、现场检查、文件检查等不同的检查方式，如在项目执行中，难度较大的阶段和容易出错的阶段，住宅建筑工程质量检查机构就应该采取传统的现场督查的方式，监督项目的正确运行。对于那些相对较容易执行，出错率较低的阶段，可以采取抽查的方式，这样，不但可以监督项目的运行，还可以节省人力开支，提高效率。

2、勘察、设计检查

制定完风险分析报告后，紧接着要对项目的选址进行实地的勘察和相关文件的检查。首先是对项目选址进行实地勘察，由于房地产是地上附着物，地质的不同状况很大程度上会影响到工程项目的建造。如沙质土地就不适合建高层建筑。然后要对所有项目勘察报告进行检查，确保信息完备，避免遗漏信息。

设计检查的工作原本属于施工图审查机构，它的主要任务就是根据国家的标准规范等对施工图进行审查，其目的是保证设计规范质量。但是，施工图审查机构的审查工作仅仅只是在项目施工前的审查，它无法保证项目开始建设后，施工单位按照设计图纸进行施工，与之不同的是，住宅建筑工程质量检查机构的全过程管理可有效避免这种状况，因此，也应由质量检查机构来负责对设计文件的检查，包括建筑基础设计与地基的适应性，建筑结构体系，建筑结构构造是否满足规范要求等。

3、建筑施工质量检查

从我国目前的工程管理现状来看，工程监理公司是工程质量控制的重要环节，建筑施工的质量检查工作一般而言，都是由监理负责的。正如前文所提到的，工程监理公司作为开发商的委托人，对工程质量进行监督控制，在开发商把房屋质量的优先级列在最前的时候，监理的功能就能得到发挥，保证施工质量。但是，由于中国房地产市场刚刚发展20年时间，开发商的行为并不规范，在房价飞涨的今天，大部分开发商出于贷款利息、房地产市场火热的影响，主要目标就是要尽量缩短工期，让房屋提前上市，迅速回笼资金，获取利润。也就是说房地产开发商很少会把房屋质量放在第一优先级上，因此，受雇于开发商的监理实际监督功能荡然无存，因此，工程监理公司仍旧作为建筑施工现场的质量管控机构并不合适。而住宅建筑工程质量检查机构一般是由保险公司委派的，通常来说，他们并不归属于房地产项目的五个主体的任何一个，他们具有客观、公正性。住宅建筑工程质量检查机构应当充当工程监理的角色，对施工现场的施工单位进行监督，确保施工单位按照设计图纸进行施工，确保施工单位的工序正常，对不符合设计规范的操作进行修改等。

4、竣工一年后的质量检查

这一点是与以前所有工程质量管控机构最大的不同，由于住宅建筑工程质量检查机构的检查是针对房屋建设全过程的，因此其还包括了在项目工程竣工一年后又对房屋质量的再次检查，其主要内容包括，在竣工验收时，查验出来的相关问题是否已经整改，对于已经整改过的问题，是否重复出现，有没有新的质量问题出现。另外，对于房屋防水功能的检查也是竣工一年后检查的主要内容。

5、质量检查报告的分类

质量检查报告是住宅建筑工程质量检查机构检查的主要成果，其应该具有统一的报告格式、完备的基本信息等，完善的质量检查报告能够为保险公司制定差异化费率提供巨大的帮助，也能够让普通购房消费者在买房时对房屋基本信息有更加透彻的了解。如上文所述，根据质量检查的不同阶段和不同任务，可以把质量报告分为A、B、C三类。

A类检查报告，即第一阶段的质量检查报告。主要内容就是在项目施工前对于项目的风险分析和对于项目的勘察和设计报告。这类检查报告的主要功能是确定项目的可操作性，确定住宅建筑工程质量检查机构的工作计划和安排，以及为保险公司制定差异化费率提供初步的背景依据。在项目施工前，可以分为项目初检报告和风险分析报告，其主要内容是对工程以及工程各方作简要评价的初步报告，这类检查报告可以作为保险公司制定差异化费率的初步依据。这类检查报告的主要目标是为了在施工前验证项目的合理性和控制项目的风险。

B类检查报告，即第二阶段的质量检查报告。其主要内容就是在项目施工过程中对项目施工的具体情况的记录描述和分析。根据它的检查内容，可以简单地分为地面情况的检查和附着建筑物情况的检查。这类检查报告能够对现场施工起到良好的督促作用，也为以后的工程质量责任保险提供了良好的依据。这类检查报告的出具说明现场施工已经通过了房屋质量检查机构的验收，它并不是一个评估性的报告，而是，只有工程竣工合格达标后，房屋质量检查机构才能同意施工竣工，也才能出具这份报告。发生时间主要是项目施工过程中，施工过程检查报告根据检查内容可分为关于地面基础及附属结构工程报告、关于主体结构工程报告、关于建筑外墙及外墙涂层报告、关于屋顶支架及防水设施报告以及工程竣工后出具的最终报告，这些报告只有在各阶段工程达到质量检查机构的技术要求并完工后才可以出具。

C类检查报告，即第三阶段也就是最后一个阶段的住宅建筑工程质量检查报告。其发生的时间是在竣工一年之后，主要内容是针对住宅建筑工程质量问题的质量整改情况、房屋一年后的现状，以及对房屋的防水功能作一评估说明。

住宅建筑工程质量检查机构委托方式

正如前文中所说，国外的住宅建筑工程质量检查机构已经成立了过百年时间，运作经验丰富、行业规范合理。在引入国外的住宅建筑工程质量检查机构之前，追根源，先来了解一下国外的住宅建筑工程质量检查机构的委托方式。

第一种是业主委托成立的方式。这种住宅建筑工程质量检查机构的成立方式是最普遍的，正如前文所说，在法国，有9%的房屋质量检查机构都是受业主委托成立的，检查机构受业主的委托，由业主支付质量检查费，而保险公司则只负责对住宅建筑工程质量检查机构的确认权。业主委托的方式在西方国家的顺利推行，与西方国家的独特情况有关。西方有其独特的土地制度背景，在土地私有制的情况下，业主作为唯一的投资方，对房屋的设计、施工具有绝对的控制权，而且，国外的大部分私人住宅都是独栋建筑，方便委托质量检查机构为其检查监督质量。住宅建筑工程质量检查机构通过与业主建立委托合同关系，便于质量检查机构借助业主的投资者地位来开展质量检查服务，更方便对设计、施工等相关各方进行质量检查和提出整改意见。

诚然，这种委托方式能够保证住宅建筑工程质量检查机构的独立性，但是，这种成立方式在我国却不太可能。中国的城市建筑一般为高层住宅公寓，居民只有土地的使用权，而没有土地的所有权，因此，一幢大楼的业主有几百甚至上千户，无论是哪个单独的业主，都没有对设计、施工的绝对控制权，也不是唯一的投资者。另外，即使是在郊区等唯一投资者的情况下，也会滋生出许多问题。例如，当业主为了及时住进新房或者要求采用并不合适的建筑材料的时候，或者提出并不符合规范的设计要求的时候，质量检查机构就会陷入进退两难的境地。一方面是，独立、客观性，保证房屋质量的宗旨，一方面是接受业主的出资委托，不同意的话，可能就会遭到罢免。

第二种委托方式跟我国现行的方式基本一样，由开发商负责委托住宅建筑工程质量检查机构，这与我国目前的开发商委托监理公司监督工程质量的行为是一样的，这种情况，在国外一般较少，但是，在国内基本都采用这种方式。这种检查方式的优点是，开发商资金等各方面实力雄厚，使得质量检查机构在房屋建设中的活语权更足。但是，这种委托方式的缺点也是显而易见的，开发商往往面临着工期和质量的选择，许多开发商为了能让房屋提前上市，迅速回笼资金(晚一天上市，开发商需要偿还的利息就越多)，很多时候会放弃房屋的质量。这时候，住宅建筑工程质量检查机构也会出现刚才提到的进退两难的局面。住宅建筑工程质量检查机构一方面从开发商那里取费，另一方面又要检查总承包商的不规范行为，检查出问题后，如果总承包商不肯改，就会面临困境，非常公正地写入报告就会面临总承包商不肯付监督费的风险，而如果不公正的对质量问题视而不见，就会丧失质量检查机构的独立性和公正性。所以，这种委托方式也并不适合我国。

第三种委托方式，是由住宅建筑工程质量保险的主体一保险公司负责委托质量检查机构检查房屋质量。这种委托方式，虽然在一定程度上增加了保险公司的财政负担，但是，因为保险公司与工程建设的五个主体之间没有直接的利益联系，这也就能够确保质量检查机构的独立性与客观性，能够站在公正客观的角度顺利对房屋质量进行检查，井提出相应建议。

这种委托方式确保了住宅建筑工程质量检查机构的工作目标不再是获取业主的满意或者是开发商的满意，而是获取保险公司的满意。而保险公司的要求就是公正客观地反映房屋质量实际状况，从而为制定保单提供真实依据。当住宅建筑工程质量检查机构是受到保险公司的委托而不是开发商或者业主的委托的时候，其工作的目标就是获得保险公司的满意，即公正客观地看待房屋质量。这种委托方式，对于我国新生的质量检查机构的健康成长来说是极其重要的。但是，值得注意的是，关于委托检查机构的服务费应该是从收取的保费中获取，还是采用其他方式，都有待在现实实践继续论证。