设立住宅建筑工程质量检查机构的必要性

住宅建筑工程质量检查机构

住宅建筑工程质量检查是住宅建筑质量保险系统的必要组成部分，从法国、西班牙等住宅质量保险制度比较完善的国家来看，这项工作一般是由独立于设计和施工的第三方建筑工程质量检查机构实施，该机构主要工作内容是针对每个建筑工程的特点，对工程进行全过程质量风险控。

第三方住宅建筑工程质量检查机构，对于房屋质量的把控是纵贯房屋建设的全过程的检查。其工作内容从房屋的草图设计到房屋的主体结构设计，从建筑的用料安全到施工现场的巡视检查，从房屋施工完成的监督到房屋使用一年后的防水检查，而且，每一个检查阶段，都要出具相应的评估报告，以达到对房屋质量风险控制的目的。这些住宅建筑工程质量检查机构作为独立、客观的第三方机构，它们的介入不但能给原本并不是特别专业的保险公司提供专业知识，更能为住宅建筑工程质量保险的差异化费率的制定提供依据，从而能够在一定程度上避免房屋建筑各主体之间的意见分歧。

作为保障住宅建筑工程质量保险制度顺利开展的一把利器，住宅建筑工程质量保险机构在国外已经发展了近百年的时间。住宅建筑工程质量保险制度发展比较完善的国家，如法国、西班牙等，它们一般是发达的资本主义国家，由于它们的市场经济较为成熟，社会分工比较细致，基本都已经具备了较为完善的第三方住宅建筑工程质量检查机构。这些第三方质量检查机构的建立，有些是通过立法强制要求建立的，如法国，其通过《斯比那塔法》确定了工程质量控制机构的法律地位，规定必须强制检查的房屋为全部房屋建筑工程的20%以上，而这些强制检查的房屋则必须要通过第三方住宅建筑工程质量检查机构来检查，并出具相关报告备案。而有些国家，如西班牙，虽然没有通过立法强制要求必须检查房屋质量状况。但是，西班牙的保险公司会要求住宅建筑工程质量检查机构介入并据此检查并据此制定差异化费率，没有这些检查机构的审核通过，是不予提供保险的。

住宅建筑工程质量检查机构设立背景

在说明住宅建筑工程质量检查机构设立的原因之前，先简单谈一谈我国目前住宅建筑工程质量保险的实际状况。首先，需要明确的是，我国目前实行的是非强制性的住宅建筑工程质量保险制度，这与法国、西班牙等国家的十年强制保险不同，而且，投保人群在所有购房人群中只占极少的一部分。另一方面，由于我国保险从业者专业能力等因素的限制，保险公司从业人员缺乏对房屋工程建设全过程的掌握，而且也缺乏对于从房屋设计到房屋结构再到房屋漏水渗水等局部重点问题的深度研究，这导致保验公司难以准确评估投保工程的实际质量状况，容易产生较大的投资风险，如骗保费现象等，因此，保险公司对于开展房屋质量保险项目也并不热衷。以2012年的中国财产保险市场不同类型保险的保费占比为例，我国财产保险市场总的保费规模为5331亿元，而以房屋质量保险为代表的家庭财产保险保费规模仅仅只有28.47亿元，保费只占0.53%。与之形成鲜明对比的是，在发达国家，家庭财产的投保率平均在70%以上，美国的家庭财产保险投保率甚至高达95%。房屋作为价值量如此之大的产品，一般来况，是一个家庭最重要的财产，按常理来说，应该受到投保人群的极度重视。但是，从目前中国的保险市场来看，以房屋质量保险为代表的财产保险却受到了冷遇。这些现象说明我国房屋质量保险的推广效果并不理想，房屋质量保险的效果并不明显。

是中国的住宅质量状况较好，民众并不为房屋质量问聪感到担心吗?事实并非如此。实际上，近些年来，无论是那些关系到百姓民生的保障房、安置房建设，还是一些知名开发商的优质楼盘项目都屡屡出现严重的质量问题，这些质量问题已经对于一些民众的生活造成了重大影响，甚至在某些极端情况下，威胁到了他们的生命安全，因此，民众实际上迫切需要房屋质量能够迅速得到改善。从制度层面来讲，首当其冲的就是住宅建筑工程质量保险制度的无力的指责。作为本应该对房屋质量起到风险控制、提高房屋质量的住宅建筑工程质量保险而言，其并没有起到应有的效果，风险控制能力十分有限。

除了住宅建筑工程质量保险的风险控制能力有限之外，其他住宅建筑质量控制主体也存在着不同程度的问题。如当前工程质量管理体制下的监理单位虽具有第三方检测相关技术能力，但是由于其接受建设方的委托和授权为其提供工程技术服务，并不是真正意义上的第三方，也就丧失了作为住宅建筑工程质量监控主体的公正性和独立性。另外，工程监理采用现场直接监督的方法，也易产生与施工方勾结的现象，这些问题使得除住宅建筑工程质量检查机构之外的住宅质量监控机构也未能起到应有的作用。

我国急需设立住宅建筑工程质量检查机构

我国急需建立住宅建筑工程质量检查机构，原因主要有以下四种：

首先，保险公司专业知识的缺乏。住宅建筑工程质量保险，虽然具有控制房屋质量的作用，但是，从其本质上来说，仍然是一种保险险种。所以，推出住宅建筑工程质量保险的主体应当是保险公司，因此，保险公司就应该根据所检查住宅建筑的实际质量状况，提供与之相适应的保单。但是，对于保险公司的员工而言，他们的专业通常是金融、会计等和财务相关的领域，缺乏专门的工程质量管理知识。如果是由他们亲自对房屋质量进行检查，那么他们的检查结果可能在很大程度上都是片面的、不准确的，这样也就不能保证住宅建筑工程质量保险的公平与合理性，甚至，在一定情况下，还会出现某些投保人利用保险公司人员专业知识的缺乏，对房屋保险过量索赔。所以，保险公司需要第三方住宅建筑工程质量检查机构，通过专业的团队人员，运用科学的设备和方法检查房屋质量的实际状况，并提供相对应的质量检查报告，从而制定与房屋实际质量状况相适应的保单。

第二，住宅建筑工程质量检查机构可以帮助消费者科学决策。信息不对称是市场经济中市场失灵的重要表现，在市场经济活动中，交易双方对有关信息的掌握是有差异的；掌握信息比较充分的人员，往往处于比较有利的地位，而信息贫乏的人员，则处于比较不利的地位，在房屋交易领域同样也存在这个问题。当消费者去购买房子的时候，他们跟开发商相比，信息是不对称的，从目前中国的房屋销售模式来看，消费者并没有参与到房屋的设计、选址、建造、用料等过程中，这些相关信息通常来说只有开发商才能掌握。这种不对称的信息在很大程度上导致消费者并不能买到称心如意的房子，但是，第三方住宅建筑工程质量检查机构的出现可以在很大程度上改变这种信息不对称，由于房屋质量检查机构对房屋建筑进行全过程的监控检查，他们对房屋的勘察、设计到实际建造过程中遇到的问题都一清二楚，因此，住宅建筑工程质量检查机构可以改善信息不对称现象，帮助消费者更科学的做出购买决策。从另一方面来讲，由于消费者也能掌握到房屋建设的全过程，这对于开发商实际上是一种无形的约束，督促开发商改掉偷工减料、粗糙施工、设计不规范等问题，在一定程度上能够起到推动住宅建筑质量进步的作用。

第三，政府监管工作的频繁失位要求住宅建筑工程质量检查机构承担更多的责任。目前我国正处于经济高速发展、城镇化加速的阶段，有着数量极为庞大的新建、在建工程。以北京市为例，其在建、新建工程同时可以达到几百处。但是，与庞大的工程项目数相对应的是，政府相关监管机构的人员的缺乏，一个市政府是不可能雇几百乃至上千人的队伍来专门负责监督工程质量的，这是政府的财政收入所不能允许的。于是，这些相关建筑质量监督机构通常会要求开发商实行一户一验的自检方法，然后再对这些工程用抽检的方法作简单的检查。

在这种与民生息息相关的行业，任何一个项目的质量问题都可能引发难以想象的后果，所以，抽检的方法其实并不可取。另外，即使是抽检，也存在着许多违规作弊现象。比如，很多开发商会提前获知监管机构的抽查信息，做好表面工程以应付抽检等。而政府监管的失位，可以通过充分发挥广大的民间力量，引入另一个市场主体一第三方住宅建筑工程质量检查机构来改善。第三方住宅建筑工程质量检查机构可以通过接受政府委托的方式，来对房屋建造的全过程进行监督检查。

第四，质量成为影响房屋价值量的重要因素，毫无疑问，影响房屋价值量的最重要的因素是房屋的区位。香港首富、著名实业大享李嘉诚曾经说过：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。但是，当房屋的区位条件趋同的时候，质量会成为影响房屋价值量的重要因素。我们通常看到，在同一块区城中，小型开发商和知名开发开发的楼盘价格通常有较大的差距，这种差距从表面上看是由于知名开发商的品牌溢价，而这种品牌溢价的背后。则是大型开发商过硬的房屋质量与优秀设计造成的。住宅建筑工程质量检查机构作为市场上公平公正科学的第三方，能为房屋的质量提供有力佐证，从而能给质量过硬的房屋带来相同的品牌溢价。