资本市场的脸说变就变，上周还是阴云密布的万科，这周短暂迎来一阵阳光。

出于对万科销售和偿债能力的担忧，上周万科多只境内债券一度出现大幅波动，多只债券跌超10%。彼时，有传言称，万科正与以保险机构为主的贷款机构商谈非标债务延期。

作为回应，上周五收盘后，万科公告称，合计6.47亿美元已存入于代理行指定银行账户，以全数偿付到期票据本息。

就在万科对境外债积极偿还之际，3月12日，据相关媒体报道，3月8日前后，多家险资派出高管到深圳万科总部进行新一轮磋商。磋商方案包括将万科债务偿付期限延长至少一年、追加增信担保与抵押品，以及发行债券将“非标转标”等。和部分外界传闻有出入的是，万科此轮商谈的重点并非对债务进行“展期”，而是希望几家险资不要提前行权，继续履行合同直至贷款到期。

随着相关舆情的发酵、一些积极信号的传出，今日，万科股债齐升。其中，万科A股收涨5.71%，报10元/股；H股收涨10.33%，报6.3港元/股。此外，万科多只债券午后涨幅扩大，“20万科08”涨超8%，“22万科05”涨超6%，“22万科06”涨超4%，“20万科06”“21万科04”涨超3%。

然而，吊诡的是，在资本市场“卖面子”给万科的时候，国际评级机构穆迪却“泼冷水”：下调万科评级至垃圾级，并预警未来可能进一步下调。险资与万科较量暗涌的同时，评级机构的评级下调，将如何搅动这个局？

01

万科与险资斡旋

穆迪下调评级添变数？

近日来，万科与险资暗涌较量不断。先是各种传言声起，紧接着险资、万科纷纷“回应”传闻。

3月初，市场传言万科正与险资洽谈将部分即将到期的非标债务延期。此后，有媒体跟进报道，万科主要的险资借款对象中，包括新华保险控股子公司新华资产。

针对上述传言，新华资产也迅速作出回应。3月3日，新华资产在官方微信号发布一则声明，称：“近期，公司关注到有关我公司与万科企业的不实信息。万科企业系中国房地产行业龙头企业，一直与我公司保持正常的业务合作。”

新华资产称，“作为一家专业的、负责任的资产管理公司，我公司对中国经济的发展充满信心，坚决服务国家战略发展大局，支持中国房地产业健康发展”。

即便新华资产回应了相关传言，但仍然没有阻止资本市场的悲观情绪蔓延到万科的股债，直到万科以实际行动偿付相关债券。

3月8日，万科公告称，2024年3月11日到期6.3亿美元的5.35%中期票据本息，合计约6.47亿美元已存入代理行指定银行账户，以全数偿付到期票据本息。

除了回应市场对于万科偿债能力的担忧，万科还回应了下一步偿债安排。据中国房地产报报道，万科A相关人士介绍，截至目前，该公司今年境外公开市场的债务已经偿付了将近一半，剩下的两笔境外债务将在5月及6月到期，会通过3种方式兑付。境内方面，今年93亿元的到期债务已经偿付了20亿元，“境内的融资渠道很畅通，这个不用太担心”。

境外债务积极偿还之时，据媒体最新报道，险资与万科开展了新一轮磋商，万科希望险资不要提前行权。截至3月10日，万科与险资的谈判仍在进行中。一家参与谈判的头部险资人士透露，自2月底以来，万科董事局主席郁亮与深圳地铁相关高层赴北京与多家险资企业商谈，包括新华资产、中国太保、太平保险、大家保险等。

『A智慧保』观察到，新华保险2023年半年报中，披露了与万科相关的3只债权投资计划：新华－万科武汉不动产债权投资计划、新华－万科物流基础设施债权投资计划（3期）、新华－万科昆明债权投资计划（1期），上述3只债权计划中，新华保险的持有份额均为100%，截至2023年6月末的实收投资款分别为26.25亿元、15.77亿元、11亿元。

此外，据公开信息，2022年11月，太平资产向万科旗下的郑州荣望房地产开发有限公司，提供不超过人民币11.2亿元债权计划。

其实，从万科股债的表现来看，尽管险资、银行等机构对万科债务有所担忧，但随着万科对上述美元债兑付资金提前到位，资本市场已给予积极回应。3月12日，万科股债齐升，并带动地产股午后快速拉升，板块指数放量涨4.92%。

然而，在资本市场略转乐观后，国际评级机构穆迪迎面泼来的一盆冷水或也为万科与险资的斡旋增添了未知数。据彭博社报道，穆迪3月11日在一份声明中说，穆迪撤销了万科的Baa3发行人评级，授予Ba1的公司家族评级，并下调高级无抵押债务评级，同时将万科所有评级列入评级下调观察名单。

穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示，下调评级反映了穆迪的预期，即万科的信贷指标、财务灵活性和流动性缓冲将在未来12至18个月内减弱，因为在中国房地产市场长期低迷的情况下，万科的合同销售额下降，且融资渠道不确定性日益上升。

02

偿旧债、拓新债

万科动作不断

从万科偿债安排的行动看，在积极“偿旧债”筑建起信用的同时，也在“拓新债”募集资金。

3月1日，万科公告称，拟以控股子公司深圳市万纬物流投资有限公司拥有的3个仓储物流园项目作为基础设施资产，开展基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“基础设施REITs”）。

本次基础设施REITs标的资产包括位于粤港澳大湾区与长江三角洲的佛山南海项目、湖州德清项目、绍兴诸暨项目，首次发售拟募集资金约11.59亿元，募集资金净额将用于符合国家重大战略、产业政策、发展规划等要求的在建项目或前期工作成熟的新项目。

万科表示，截至目前，基础设施REITs申报发行工作进展顺利，通过基金管理人华夏基金和资产支持证券管理人中信证券已向证监会及深圳证券交易所正式提交申报材料，并于2024年3月1日收到证监会的申请受理通知书。

对于万科首单仓储物流REIT，国泰君安研报指出，在优质土地资源供给逐渐减少的情况下，头部企业凭借已经占据的大量优质土地资源，形成了较强的先发优势，后续进入市场的企业难以替代。

广发证券认为，万科短期现金流压力可控，积极申报REITs增厚资金。公司多年发展经营性物业，且抵押比例较低，后续若有进一步资金需求，可通过申请发行REITs方式打通退出的通道，也可以通过经营性物业贷融资，考虑抵押率后可为公司提供超过400亿元的经营性物业贷支持。

万科REITs版图再扩容的背后，实际上是房地产在下行周期突围求变的体现。近年来，险资密集抛售地产股，但同时更加偏好投资优质不动产。究其原因，一方面源于险资面临资产荒下，渴求长期优质稳健资产；另一方面，险资有盘活优质不动产的责任担当。

国信证券研报就指出，在资产配置中，险资非标资产更多来自于城投和地产非标准化融资，在地产业供给侧结构性改革和地方化债过程中，相关资产供应逐步减少，保费有增量，配置在集中，“长九期债券+红利权益”的逻辑持续增强，险资配置行为也吸引包括公募基金等机构资金的参与，这进一步引导了债券市场长债行情与权益市场的红利行情。

03

政策面维稳基调不变

机构认为万科短期偿债压力尚可

从政策面来看，为多维度支持房地产业平稳发展，房地产政策宽松基调不变。

国务院总理李强在作政府工作报告时提出，标本兼治化解房地产等风险。

政府工作报告提及，优化房地产政策，对不同所有制的房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。适应新型城镇化发展趋势与房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。

在十四届全国人大二次会议记者会上，有记者提到，“政府工作报告对优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展提出了明确的要求，请问住建部将如何抓好落实”。

住房和城乡建设部部长倪虹回应称，“2023年，面对个别房企资金链断裂，房地产市场调整风险挑战，我们会同有关部门出台了一系列的政策措施：包括认房不认贷，降低贷款首付比例和利率，支持居民换购住房税费优惠，指导地方政府因城施策，一城一策，精准施策，抓好保交楼。可以说我们实现了、守住了不发生系统性风险的底线”。

“对于房地产我们不能光看短期，还要看中长期。当前我国房地产市场在调整，稳定市场的任务依然艰巨，从我国城镇化发展的进程看，从我国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造来看，房地产还是有很大的潜力与空间的。”倪虹表示。

回到万科来看，广发证券根据Wind统计，万科2024年全年公开信用债到期规模289亿元人民币左右，截止到2023年第三季度，公司母公司货币现金余额260亿元，考虑到2023年四季度以来公司降低土地投资强度，且债务偿还压力较小，预计可支配货币现金规模较小，对于2024年公开市场到期债务以及其他借款具备较强的保障能力。

东方证券认为，短期内，万科标债信用风险较低。“从销售层面来看，在房地产整体销售规模明显收缩的形势下，万科销售不可避免的承压，但其降幅小于行业及头部房企，表现出较强的韧性。在现金流层面，行业整体资金链收缩，万科持有的经营性资产融资空间较大，可以通过发行REITs、资产处置、经营性物业贷款缓解现金流紧张。”

值得一提的是，3月12日消息面上，有传言称六家国有银行以及六家股份制银行正为万科筹措最高额800亿元的银团贷款，以应对未来到期的公开市场债券偿付。

总体而言，政策对于房地产的支持力度有所加强。相信在政策指导下，房地产风险将逐步出清，即便一线城市逐步放开限购，但依然坚持房住不炒的基本定位。而不可否认的是，近期万科属实在资本市场引发阵阵涟漪，险资或将对房地产风险保持密切关注，毕竟防范化解金融风险摆在重要位置。