近年来，房屋外墙脱落导致人员伤亡和财产损失的案件在各地区时有发生，据不完全统计，我国每年公开报道的建筑物外墙脱落达300多起，危害公共安全，造成人员伤亡，财产损坏等恶劣状况，引起政府和社会广泛关注。

部分省市地区已相继开展针对”外墙脱落“的相关举措，2019年北京市住建委发布《关于开展住宅工程质量提升专项行动的通知》，决定开展为期一年的住宅工程质量提升专项行动。2021年江西省开展外墙脱落专项排查整治行动，浙江、福建两省也已将外墙脱落治理纳入两会议案。由此可见，防范和应对“建筑物外墙脱落”已经成为当下建设安全管理的当务之急。

1 外墙脱落的风险成因

“建筑物外墙脱落”是房屋住宅使用过程中较为常见的一类质量安全问题。其风险来源广、牵涉责任主体多、且事故本身存在很大的风险不确定性，事故发生后也常存在责任追溯复杂、追责难落实等问题。

一、材料不合格施工不规范

建筑外墙脱落属于工程质量问题的一种，在实务中，一些施工方为降低材料成本存在以次充好使用质量不合格的原材料，或任意降低材料的添加比例都会直接降低了外墙面使用的耐久性。另一方面有些施工单位在施工过程中为了赶抢工期，在墙体还未干透的情况下就覆盖涂饰以及施工不规范导致外墙施工基层抹灰厚薄不均匀，都会为墙体脱落埋下隐患。

二、责任主体众多追责难落实

建筑物外墙脱落在工程质量保证期内与保证期外有着不同的质量安全责任主体。在质量保修期内由建设单位承担相应的质量保修与损失赔偿责任，在质量保证期外的责任主体主要是业主方和物业方，因此相应的责任追溯也围绕“业主”与“物业”两大责任主体。对物业公司而言，对于非建筑质量的问题的维修、维护管理不善问题理应负责，对于建筑质量本身问题产生的财产损失和人员伤亡责任不在其责任范围内。

对业主而言，法律规定产权人有维护建筑、保障其不造成公共风险的责任，出现外墙脱落的情况可以申请住宅专项维修基金来修护，但在实务中，申请维修基金存在流程复杂，意见难统一，相互推诿等现象，最终导致责任的虚设。如有些小区如果没有住房专项维修资金，维修费用就需要整栋楼的业主共同承担，面临筹集资金困难等情况。

三、相关管理制度不健全

依据我国《建设工程质量管理条例》规定外墙抗渗漏的保修期为5年，外墙装饰工程的保修期为2年。根据相关数据显示，建筑外墙脱落多发生在10年以上的建筑物，在保修期内发生的情况较少。通过上述可见，质保期5年不能完全解决外墙的质量和维护等问题。长期以来，建筑物外墙面及其附属物缺乏有效的安全检测和维护机制。建筑所有者、使用者均不知道该履行哪些例行的检查和维护义务，部分地区相关部门对此也缺乏必要的指导和管理。

2 如何有效防范应对外墙脱落风险？

随着国内新建高层住宅项目数量与老旧住宅小区的使用年限不断增加，建筑物“外墙脱落”风险也不断增加，相关责任主体都亟需有效的风险应对手段。保险作为一种有效的风险管理工具，可以通过其险种保障作用和风险管理服务有效防范应对“外墙脱落”的安全风险，避免风险事故对各相关主体造成的经济损失和人身损伤，维护建筑安全管理。

一、风险事故预防

风险事故预防，主要指通过对建筑物在建过程及运营使用过程，提供专业的风险检测技术服务，建立起有效的外墙脱落风险事故预防机制。如IDI保险引入的全过程风险管理服务，通过对项目工程进行全生命周期的风险管控，全面覆盖勘察设计、施工建设、竣工验收、使用运营等各个建设阶段，包括施工过程中的技术、用料、管理等，从源头上避免质量安全风险的发生，减少外墙脱落的隐患。

再如2020年浙江宁波鄞州区住建局率先推出的城镇住房外墙面综合保险+外墙面安全动态监测项目，通过每季度对保险范围内的镇住宅的外墙进行一次隐患排查、深化查勘及监测分析使安全隐患能及时被发现并得以处置起到风险事故预防的作用。

二、风险事故应对

（1）人员伤亡责任赔偿

“建筑物外墙脱落”导致的质量安全事故存在很大的风险不确定性，可能导致人员的伤亡以及相应的责任赔偿，在实务中，大多数“外墙脱落致伤致损”事故的责任认定，主要围绕“小区业主”与“小区物业”而来。在过往实例中“一人伤亡，全楼业主共同承担赔偿责任”的事件并不少见。公众责任保险，可以通过保险责任理赔的方式对相应人员及家属进行即时的救助补偿，同时有效转移相关责任主体的赔偿责任。

公众责任保险

公众责任保险以被保险人的公众责任为承保对象，提供被保险人在保险单明细表中列明的地点范围内依法从事生产、经营等活动以及由于意外事故造成第三者财产或人身的损失或费用，依法应由被保险人承担的民事赔偿责任。

（2）房屋维修责任赔偿

因潜在质量问题导致的建筑物外墙脱落事故，业主在索赔维修费用过程中经常遇到各方推诿、甚至责任主体消失等情况，申请住宅维修基金程序复杂耗时耗力难有结果。IDI保险通过建立保险理赔服务机制，当投保住宅出现外墙脱落等问题时，业主可直接向保险公司索赔，保险公司第一时间组织维修并先行赔付，可避免因建设单位或施工单位履行维修责任不到位而带来的不良社会影响。

IDI工程质量潜在缺陷保险

是指项目工程因设计、材料和施工等原因造成质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定，在使用过程中暴露出包括建筑物漏水、裂缝、倾斜、外墙脱落等质量缺陷而产生的修复赔偿责任，由保险公司承担重置维修或损失赔偿责任的保险。