由老旧楼宇改造成新商业空间，已成为各自城市创新经济形态聚集地的北京弘源新时代和上海东方万国中心，将迎来新东家。

据平安人寿近期公告，将受让包括弘源新时代、东方万国在内的4个大额不动产项目，总投资金额预计不超过73.33亿元。这是继2021年斥资330亿元拿下来福士资产包后，平安人寿又一大手笔拿地动作。

此外，平安人寿年初以来还披露了9个不动产存量项目的投资进展。同时，泰康人寿、友邦人寿近期也相继披露了不动产投资情况。开年不到2个月，相关项目总数已达到15个，为有数据以来历年同期最高。

近年来，房企层面暴露出一定风险后，不少险资一度“出逃”地产股，成为保险公司低风险偏好的一个侧写。如今，缘何不动产项目会成为险资的“心头好”？

业内人士分析认为，一方面，经历了近两年的深度调整，很多不动产项目的价值已经跌入低谷，当下出手投资的性价比很高，既符合盘活存量资产的政策导向，也和保险公司长期资金配置需求相适应；另一方面，相较投资地产股，险企直接投资优质不动产项目，可以更好进行风险把控，后者在宏观经济修复、地产行业回暖的预期下，有望带来较好的长期投资收益。

开年不到2个月，保险公司已披露了15个大额不动产项目投资进展，其中，平安人寿以13个项目受到最多关注，包含4笔新订单和9个存量项目投资进展。

据中国保险业协会官网“大额未上市股权和大额不动产投资信息披露”栏目公告，今年1月，平安人寿一口气签下东方万国、弘源科创、弘源国际、弘源新时代共4个不动产项目，分别位于北京和上海，总投资金额预计不超过73.33亿元，目前4个项目均已竣工、取得不动产权证并投入使用。9笔投资涉及上海来福士广场、杭州来福士、北京丰台丽泽商务区等存量项目。

行业另外2则不动产投资信息来自泰康人寿和友邦人寿。泰康人寿1月向北京燕园养老社区项目出资1200万元，此前已多次出资，数额在几百万元至几十亿元不等；友邦人寿则落地了上海虹口区北外滩89街坊项目，出资51.81亿元，该项目于去年12月签署协议，是友邦成立以来最大一笔资产收购。

2月还没过半，就已有15个不动产投资项目公告，这创下中国保险业协会官网有该类数据以来历年同期最高。资料显示，为加强信息披露，协会官网“大额未上市股权和大额不动产投资信息披露”栏目于2016年5月上线。平安人寿、友邦人寿、建信人寿、泰康人寿、和谐健康、太平洋人寿、前海人寿等公司相继披露过不动产投资项目进展，但无论是签署协议还是实际出资，往年前两个月的相关公告寥寥，涉及项目数均不超过5个。

以机构“下单”（签署协议）的时间来看，2021年上半年，险企布局不动产项目曾达到一个高峰，6个月内有4家保险公司签下总额约475亿元的投资协议。其中，平安人寿在当年6月收购上海来福士、北京来福士、杭州来福士等6个项目的股权，计划总投资额330亿元，为近年最高的一单。

从险企布局不动产项目的偏好看，相关标的多涉足商业办公类楼宇、产业园区不动产和自用办公楼等。例如平安人寿今年初刚刚签下的4个项目，均为产业园区及研发办公项目，其中，北京弘源新时代和上海东方万国中心都是由老旧厂房改造为创意商办项目的优秀案例；友邦2022年底签下的上海北外滩89街坊，是上海北外滩核心区域的商业综合体项目之一。另外，保险机构买楼自用的案例则包括平安人寿投资建设的平安香港总部大楼、泰康人寿投建的泰康集团大厦等。

纵观全球，在许多国家和地区，保险公司都是房地产市场的主要投资者之一，我国保险业亦不例外。然而，近年来，受地产板块深度调整、部分房企流动性危机等因素影响，不少险资在二级市场相继减持地产股，如泰康人寿2022年多次减持阳光城、2021年大家人寿密集减持金地集团、长城人寿减持金融街等。

地产股频遭险资减持的背景下，缘何保险公司投资不动产项目的热情升温？

在业内分析人士看来，相较配置地产股，险企直接投资优质不动产项目，往往在资产匹配度和风险把控度上更优，一直以来，地产股的投资收益不仅取决于上市房企本身的经营基本面，宏观经济环境变化、板块周期调整，甚至大盘波动等都会影响地产股的投资回报，而优质不动产项目属于“核心资产”，往往具有穿越周期、长期稳健的特质。

资料显示，平安人寿投资的北京弘源新时代项目，该物业项目在竣工同期即与两家千亿级科技独角兽企业签约，实现“竣工即满租”；上海东方万国中心经改造后，由出租率不足40%的老旧商业楼宇变身为出租率常年超过95%的“魔都创客聚集地”。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，经过三年的疫情冲击，很多不动产的价值已经步入低谷，当下出手投资的性价比很高，且符合盘活存量资产的政策导向。

从公开报道可以看到，在流动性危机下，部分房企自2021年下半年就开始卖地、卖股权，加速资产处置。世茂、合景泰富等将旗下位于上海、深圳、南京等多地的商办资产摆上货架；2022年10月，一家房企管理层人士在投资者会议上透露“三年出售2000亿元资产”计划，出售资产包括自持商业、办公楼和酒店等。在市场中，资金沉淀大、运转周期长的部分一线城市优质商办资产，甚至出现“供过于求”的局面。

除了房企自救，监管部门在过去一年多内密集发声，引导金融机构加大对房地产的支持力度。2022年2月，银保监会、住建部发布银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见，引导保险机构为保障性租赁住房提供资金和保障支持；同年11月，央行、银保监会出台金融支持房地产16条措施，鼓励金融机构在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。“2022年房地产金融政策放宽，相关险资自然享受到了红利。”严跃进说道。

事实上，对于险企自身来说，投资不动产也是负债端和投资端业务的刚需。在负债端方面，诸多不动产项目与险企主业高度协同。在人口老龄化趋势下，近年“保险+康养”模式已成为许多险企发力的赛道，为此中国人寿、泰康保险、中国太保等头部险企都加快了布局康养生态圈的步伐，投资部分不动产项目也是为满足险企打造高品质养老社区、康复医疗机构的需要。

在资产端方面，众所周知，寿险公司多数产品负债久期长，本身就对长期投资资产有较高需求。中泰证券在研究报告中以某头部寿险公司为例分析称，其保单的负债久期一般是15年左右，目前固定收益率资产久期仍存在缺口，在7年以内。商业地产项目的久期足够长，能满足险资资产、负债久期匹配的需求。

还应注意到，随着保险业资产规模不断扩大，资产端和负债端的供需矛盾日益突出，在此背景下，险资也亟须扩大投资渠道。中国保险资产管理业协会执行副会长兼秘书长曹德云在2022年底的一次公开演讲中谈到，随着国内外形势环境变化，如市场不稳、风险加大、资产荒等问题，保险业出现保费增速放缓、投资收益下降、原有业务模式难以持续等困难，开始进入转型重构的关键时期。不动产投资或许是险资调整转型的重要举措，有公司曾在互动平台上表示，配置一定比例的另类资产（如不动产）是长期保险资金的“必需品”。

曹德云提到的“资产荒”问题有不少数据可以佐证。2020年疫情暴发以来，我国央行已累计至少10次降息降准，长期利率中枢走低，10年期国债收益率一度跌破3%；权益市场波动更是让险企投资收益率承压，相关媒体数据显示，受资本市场波动影响，2022年非上市寿险公司的总投资收益率为3.9%、综合投资收益率为1.5%，均创历史新低。

那么，险企投资不动产项目的回报几何？同样以“拿地大户”平安为例，2022年11月，中国平安董秘曾在互动平台回复时透露，以成熟商办、物流地产为主的不动产投资组合项目为平安保险资金每年带来10%的净投资收益。即使在2021年疫情下，不动产存量组合的投资回报率仍在5%以上。

险企密集布局不动产项目的当下，房地产行业预期正在回暖。山西证券研报称，2023年，在房地产行业预期改善下，涉房投资的资产质量担忧有望减轻。投资性房地产收益率随经济波动明显，伴随经济复苏、线下商业活动逐渐活跃，投资性房地产出租率、租金收益提高，物权投资有望实现较佳回报。

信达证券非银金融行业首席分析师王舫朝表示，优质的不动产投资标的有望为险企提供更多另类资产投资选择，在房地产利好政策密集出台的背景下，险企所投优质不动产项目估值或有望逐渐回升，同时也有望为险企贡献稳定的现金流。

部分险企也公开表达过对优质不动产的青睐。中国平安首席投资官邓斌在2022年中期业绩发布会上表示，对优质不动产的投资仍有加配计划。太平洋保险集团股份公司的首席投资官苏罡表示，尽管传统的不动产风险在加大，但仍比较倾向于消费类的、具有更加稳定现金流的不动产资产。同时更加关注仓储物流、科技园区、产业园及数据中心等新型不动产，这些资产不论在建设期还是运营期，都可以实现与保险业务协同，同时又能提供新兴的、具有稳定现金流的长期可配置资产。

从当前险企配置不动产的占比看，还有较大发展空间。据东吴证券统计，截至2022年上半年末，主要上市险企涉房投资占总投资比约在2%-5.2%区间，相比国际同业平均10%左右的水平仍有一定差距。

不得不说的是，险资投资商业不动产的渠道不限于直接拿地，而且直接投资不动产的收益虽然稳定，但流动性较差，“如何建立合适的退出机制”也是业内持续讨论的话题。

有保险公司高管就曾表示，如果直接投资房地产，保险公司至少要专门成立一个部门，对于公司来说不但增加成本，在发展初期也会面临各种专业性问题，同时也较难保证所投资金的安全性，在具体的投资方式上更倾向于通过基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）规避风险。

近年来，从中央监管部门到地方都出台过不少支持REITs的政策。例如国务院办公厅2022年5月发布了关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见，其中明确指出要推动REITs健康发展；同年12月，证监会副主席李超透露要进一步扩大REITs试点范围，研究将推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。“全世界的REITs中，商业租赁房和商业地产一直是收益最高的资产，而且长期增值率也最高，所以呼吁推出REITs试点。”中房集团理事长孟晓苏在公开演讲中表示。

事实上，险资已通过REITs渠道涌入不动产领域。根据公开信息，2022年8月发行的首批3只保租房REITs中，均有保险资金作为战略投资者。贝壳研究院高级分析师黄卉表示，基础设施REITs具有风险可控、收益稳定的特征，且具有底层资产作为保障，符合保险资金的投资需求，也有利于保险资金降低风险，加强资金运作。

尽管优质不动产项目有长期稳健的特质，不过仍需防范投资风险。业内专业人士提醒，不动产投资多体现为股权、债权等形式，投资风险包括市场风险或信用风险，实质上是底层资产不动产标的的收益风险或者价格波动风险。因此，险企要针对不动产项目的性质、区位、开发商及运营商等因素做充分评估，并分析项目现金流特性以及还款来源。