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从日本看如何用“保险”保障房屋质量
[作者:杨现领    时间:2017-6-8 18:15:44]

  市场经济中当商品数量不足时,市场会首先解决供给不足问题,但是在数量问题解决之后,质量问题会成为市场的主要矛盾,此时“客户是上帝”一句话会体现的淋漓尽致。那么房地产市场进入买方市场后会是什么样子?我们未来可能会看到完全不同的一个房地产市场,其中一个突出转变就是从关注“怎么能买到房”变为关注“怎么能买到满意的房”,房屋质量、居住环境等会逐渐成为购房者关注的重点。

  从发达国家过去的房地产发展经验我们可以看到,住房供给不足时期大量新建住宅的过程中,由于市场只追求数量从而忽略质量,而这些质量问题最后会在市场供给缓和后逐一凸显。为了解决住宅质量问题,保障购房者权益,各国出台了各种保障住宅质量的政策,住宅瑕疵保险就是其中之一。

  本文以日本为例,简单介绍日本的住宅瑕疵保险体系。住宅瑕疵保险主要是针对住宅可能存在的一些隐性瑕疵使用保险的方式对购房者进行保障,保险产品的范围包含:新房、二手房与住宅改建等,保险对象主要为住宅构造的承重质量、房屋防水质量与供水排水管道的质量等。

  新房环节强制开发商进行住宅质量10年保证。

  随着2009年《住宅瑕疵担保履行法》的全面实施,政府强制开发商对2009年之后其新建住宅的构造与防水进行10年质量保证。为了防止由于开发商破产而导致其无法继续履行质量保证义务的问题,日本政府要求开发商进行“资力保证”,新房开发商“资力保证”有两种方式:(1)提供与开发住宅数量成正比的保障金;(2)加入住宅瑕疵担保责任保险。

  二手房买卖环节鼓励交易双方加入二手房交易瑕疵保险/购买附带保险住宅。

  (1)购房者享受税收优惠。2013年税制修订,购买加入瑕疵保险的二手住宅可以获得税收特殊优惠(例如:贷款购买二手房的情况下,对个人所得税进行适当减免等)。2014年税制修订,针对机构从业者购买老旧二手房进行改造装修,同时加入交易瑕疵保险然后再次出售的情况,个人购买此类住宅享受房屋登记税特殊税收优惠。

  (2)业主享受金融优惠。贷款用于住宅改建,提高二手房吸引力,并承诺加入改建瑕疵保险或者二手房交易瑕疵保险的住宅所有者,可以获得一定程度的利息优惠(一般为0.5%的利率优惠)。

  (3)丰富保险产品可选择性。针对国民购房过程中的多样化需求对交易环节的瑕疵保险产品的保险期限、保险金额进行灵活调整,推出轻量化产品,缩短保险期限、降低保险金额,满足市场中的多样化需求。

  以120㎡的独栋住宅为例,通过保险事前检查的二手房,业主只需支付约4500元住宅瑕疵保险保费,即可享受5年的住宅瑕疵保证,交易后5年内出现住宅承重或者漏水等质量问题,可最高享受50万元的住宅瑕疵保险赔付。

  表:日本二手房交易住宅瑕疵保险收费标准

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资料来源:国土交通省、链家研究院整理

  日本至2015年二手房交易中有5.5%的交易对象加入住宅交易瑕疵保险,日本政府计划至2025年将这一比例提高至20%。

 
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