目前，保险公司销售的房贷险基本上分为两种，一种是房屋保险，对自然灾害或火灾爆炸等意外事故造成的房屋损失承担保险责任；另一种是综合险，包括房屋保险以及购房者的还贷保证保险。综合险除了保障房屋本身的损失，对被保险人在保险期间内因意外伤害死亡或伤残时，保险公司承担相应的还贷责任。对于银行来说，购房者的还贷风险主要来自于两方面：一是房屋自身的损失风险，一旦房屋发生自然灾害或意外事故导致房屋损毁或毁坏，银行用作抵押的房屋可能面临不具有抵押物价值的状况。二是购房者的风险。如果购房者在还贷期间死亡或者伤残，直接会导致借款人无力还款的可能。当然还有其它会导致不还款的可能，如恶意欠款等。无疑，房贷险较好地为银行转嫁了这两方面的风险。据资料表明，国内房贷市场一直保持着较高的增长率，去年国内房屋贷款已达到1万亿元人民币。而购房者向银行贷款的同时通常要在保险公司购买房贷险。一直以来，各家保险公司都在激烈争夺这一市场。房贷险对保险公司具有吸引力，其根本原因在于这一险种的赔付率较低，属于公认的盈利险种。
房贷险一般保险期间长达10-20年，经过四五年的时间，不少手头有了一定积蓄的贷款者便会考虑提前一次性归还贷款，房贷险便逐渐进入退保高峰。此外，由于目前国内投资渠道狭窄，投资市场低迷，购房者不能获得比贷款利率高的投资收益，也会造成提前退保情况的发生。与此同时，近期银行加息的消息也让一些购房者考虑提前还贷。而不少保险公司为了招揽业务，通常会给银行高额手续费，个别公司给银行的佣金比例甚至超过了40％。房贷险是一次性收取全部保费，而保险公司则一次性向银行支付全部手续费，一旦退保，保险公司支付给银行的手续费无法追回，损失只能由保险公司自己来承担。此外，因退保导致期初支付的营业费用等不能冲回,也会影响保险公司的经营效益。随着房贷险退保大潮的到来，日益攀升的房贷险退保率无疑影响了保险公司的盈利，部分保险公司因不堪承受房贷险逼近亏损边缘的事实，开始纷纷停售房贷险或有意控制业务规模。
保险公司淡出房贷险的做法，让人担心房贷险会不会步车贷险的后尘，从此一蹶不振呢？其实，保险公司收缩房贷险，和车贷险是有本质区别的。车贷险的最大风险来自于责任风险，由于车贷险的保险责任过于宽泛，导致保险公司无法承受借款人的信用风险。而房贷险一直赔付率较低，责任风险较小，保险公司的经营风险主要来自于费用风险。所以，房贷险不会重蹈车贷险的覆辙。但是，怎样才能规避房贷险的费用风险呢？
通过对购买房贷险客户的投保心理分析，购房者投保房贷险的消费行为分为两种：主动型和被动型。作为房屋所有者，有保险消费意识的，不论银行是否要求购买保险，对房屋保险和还贷保证保险均有投保需求；没有保险意识的，只是迫于银行的压力，被动购买。针对上述两种消费群体，我们可以这样来设计房贷险：
1、 保额固定型。对于房屋保险，整个保险期间的保险金额固定不变，保险费采取一次性趸交方式。这种固定型保额主要针对有保险意识的消费者设计，投保人购买了该类型的房屋保险后，不论是否还清贷款，都可以享受房屋保险保障的需求。
2、 保额递减型。对于没有投保意识的消费者，主要考虑银行转嫁风险的需求，以银行的贷款金额为保险利益，房屋保险的保险金额随着贷款金额的减少而递减。保险公司可以和银行合作，将每月应支付的保险费纳入贷款人的按月还款额，银行在收到月供款后自动将保险费划归保险公司的保费帐户。投保人投保该种保险，一方面可以满足银行的需求，另一方面也减轻了投保人交纳保险费的负担。
3、 对于还贷保证保险，其保险金额是随还款金额的减少而不断减少，在险种设计上可考虑设置为房屋保险的附加险种，交费方式采用分期付费，一旦贷款还清，客户就无需交纳续期保费，完全控制退保风险。
采用上述方法设计的保单，可以很好地控制房贷险的退保风险。由于趸交保费的客户本身投保积极性高，那么其存在的退保可能性就很小；而对于分期付费的客户，可以采取按年交、季交和月交多种方式，这个在长期寿险中有很成熟的操作手法，可以直接借鉴。同时，引入寿险中的复效条款和保单中止条款，便于处理长期保单的效力恢复和效力中止的情况。由于保险公司在收到续期保费后才继续承担保险责任，客户一旦停止交费，保险责任也即行中（终）止。这样就可以从根本上遏制退保带来的风险。
此外，投保固定型保单的客户，保险公司可以优惠承保该客户的室内家庭财产保险和还贷保证险。而选择分期交费的，虽然每月付费额度不高，但此种收费方法必然加大保险公司的经营成本，因此实际支付的保险费要略贵一次性交费的保单。
所以说，房贷险不是不能爱，只是，爱要好好选择，细细经营，慢慢体味。
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