浅谈我国住房按揭保险制度实施中

存在的相关问题

夜大（北京）  法学专业  牟子健

论文摘要

近[MMY1] 几年随着房地产业的繁荣发展，住房按揭保险也获得了蓬勃的发展，并且极大的促进了我国房地产市场的发展。笔者作为按揭银行的指定审查律师，以亲身经历感受到我国住房按揭保险制度实施中确实存在着诸多的问题。这其中既有缺乏市场宣传、政府监管部分监管不力的问题，也有保险条款设计上的缺陷和漏洞，也有保险公司由于经营住房按揭保险这项业务时间不长，经验与技术储备不足的原因，由于不能充分对这项业务潜在的风险作出全面、准确的预测，导致当保险事故发生后，住房按揭保险起不到应有的作用，引起一系列的纠纷。笔者有感于此，特写此文试图对这些问题产生的原因进行分析，阐述了自己的观点，同时提出了相关的建议，希望引起有关部门的重视。同时本人学识与理论功底都很有限，文章中不免有一些不太成熟的地方，希望大家批评指教。

一、遭遇到广大购房人的误解和抵触

通过分期付款的方式购买房子，使自己在财力不足的情况下提前住进新房，这在以前是不可想象的，因此贷款买房受到购房者的欢迎。但是在签约过程中，遇到了2个问题：（1）必须缴一笔一定数额的保险费，（2）保险单中第一受益人必须是银行。对此受到许多购房者的误解和抵触。笔者在楼盘现场指导客户签约时，经常听到广大购房人对此指责为“霸王条款”、“乱收费”，并且觉得很冤枉，明明是自己花钱买房，为什么受益人还不是自己？

首先，笔者认为，把第一受益人写成银行，是符合民事法律行为“安全、效率”原则的。而如果购房人在房屋所有权未转移的情况下占有赔偿金，那么对抵押权人——银行，未免有些不公平，且极易引起保险诈骗行为。这是因为，在履行一份标准的《商品房买卖合同》中，有买卖法律关系、借贷法律关系、担保法律关系、保险法律关系。开发商作为担保人，有着一旦购房者不能如期还款就必须替购房者偿还贷款的义务，但通常只有一年。因此主要的风险还是要由贷款银行来承担。当房屋产权证书办理下来后，先要到房地产管理部门做抵押登记，在房屋产权证书中的他项权利中记载抵押人——贷款银行的名称，并将房屋产权证书质押在贷款银行，银行作为贷款人和抵押权人，有着一旦购房者不能如期还款就必须承担呆账的风险。银行在尽了放款义务后（指贷款银行在收到全部借款人的申请贷款的相关书面材料后，依据法律法规、人民银行的规定，并根据本商业银行的内部规定进行审核，对于符合贷款条件的，予以审批，并将借款以转帐的形式划入开发商在该贷款银行开设的帐户），一旦房屋意外灭失、毁损，就有权利获得保险赔偿金（即保险金的请求权）。因为，此时银行拥有房屋的抵押权。反观购房者，在没有付清房款的情况下，只享有房屋的使用权，和与所付房款相对应的部分所有权，而不是全部所有权，因为购房人的房屋产权证书中的他项权利中记载着抵押人——贷款银行的名称，他的权利是有瑕疵的，房屋一旦灭失、毁损时，购房人负有仍须还清银行贷款的义务。在实际情况中，如果受益人是购房者自己，一来银行要向他追索保险赔偿金，甚至诉诸法律，申请法院查封、扣押、拍卖，费时费力，浪费社会资源。二来如果购房者与他人恶意串通，纵火烧毁房屋骗取保险金后溜之大吉，将严重损害社会公共利益，破坏社会安定。所以，把第一受益人写成银行，是符合民事法律行为“安全、效率”原则的。

其次，虽然现行法律和司法解释否认了财产保险中受益人的规定，例如依照最高人民法院《关于保险金能否作为被保险人遗产的批复》（1987）民他字第52号中说：“……（二）财产保险与人身保险不同。财产保险不存在指定受益人的问题。……”而且实践中已经有银行的这种做法被法院否定掉了。以及《保险法》第二十二条第三款规定：“受益人是指人身保险合同中由被保险人或者投保人指定的享有保险金请求权的人”。已经明确限定了“受益人”这一主体的存在范围。但是我认为，国外在理论和实践上都对财产保险中受益人的规定做了探索，比如当事人在财产保险合同中约定了第一受益人，这是尊重当事人意思自治原则的，而且这种做法并不违背法律的基本原则。笔者相信将来法律、司法解释可能会对“财产保险中的指定受益人”做适当的修改和补充的。

二、住房贷款保险的责任范围问题

在目前普遍的按揭购房合同中，除了必须用所购房屋进行抵押、由房地产公司担保外，贷款银行均要求购房者购买保险，既有只对所购买的房屋提供保险的基本险，也有包括对贷款人提供人参保险的综合险。笔者在这里想从保险责任着手分析一下，看购房者买的保险在多大程度上替购房者分担了风险，是否真正分担了风险，如果保险公司真的是站在购房消费者的立场上，还应有什么保险责任需要补充，以减少今后出现意外造成的纠纷、无法还贷等一系列问题。首先看一下目前按揭贷款购房中，财产保险的保险责任有：火灾、爆炸、台风、暴雨、雪灾、冰凌、突发性滑坡、泥石流、海啸、洪水、山崩、龙卷风。除外责任：地震及地震次生原因等等。（注：虽然现在市场上提供房贷险的保险公司很多，但是目前各家保险公司的条款大同小异，基本上包括了上述保险责任）地震次生原因的定义是：指地震强烈震动后，以震动的破坏后果为导因引起的一系列其他灾害，诸如火灾、水灾、海啸、滑坡、泥石流、毒气、细菌、放射性污染等。也就是说，在发生保险事故后，对于赔偿问题，适用“近因原则”，即：由于地震引起损失，保险公司不负责赔偿，明确将地震排除在保险责任范围外。对此保险业的解释是：我国目前对于地震的预测等技术手段还不完善；缺少专业人员对地震带来的损失后果的精算，缺少对地震风险分析的技术储备等等。笔者认为将地震排除在保险责任范围外是不可取的，将极大的损害贷款银行的合法权益，因为北京发生台风、滑坡、泥石流、海啸、洪水、山崩、龙卷风等这类风险的概率较低，但北京确实是地震的高发地区，30岁以上的人在1976年的时候都有住过地震棚的经历。目前的技术储备不足不是借口，日本是一个地震高发国家，其地震频率比我国要高得多，但日本目前按揭贷款购房中，财产保险的保险责任有[MMY1] 的就有地震责任，完全可以借鉴国外的技术手段弥补现行住房贷款保险责任的缺陷。把地震作为责任除外确实让购房人心里没底，也失去了保险为按揭购房保驾护航的应有作用。再说寿险的险种，笔者看到目前寿险险种（一般是各种类型的生死两全寿险）的保险责任只是：意外身故或高度残疾。如果轻微受伤或残疾标准不够全残的，则不予赔付。但在实际生活中轻伤残疾也会使人失去部分或全部劳动能力，继而影响偿还购房贷款。其实保险公司完全可以在所购寿险中附带一定保额的意外伤害收入保障保险，例如中美大都会保险公司推出的意外伤害收入保障保险，即当被保险人（购房人）发生意外事故导致不能象以前那样获得收入的情况下，保险公司可以按照保险金额每月向被保险人（购房人）支付一定数额的保险金，（这样，被保险人（购房人）就完全可以将每月获取的保险金偿还购房贷款，就可以在一定程度上杜绝这方面问题了。在谈到这个问题时，笔者想介绍几个真实的案例，借以说明在房贷寿险的保险责任中加入意外伤害收入保障条款的必要性。笔者的一个同事在附近的另一个楼盘从事银行按揭贷款合同的审查工作。由于这个楼盘所处的地理位置非常优越，物业升值潜力很大，所以前来看房、购房的人络绎不绝，但是正由于这个楼盘所处的地理位置非常优越，物业升值潜力很大，这个楼盘每平方米的均价非常贵，而在此购房的客户绝大多数采用分期付款的方式买房，在缴纳了房屋的首付款、契税、公共维修基金、印花税等费用后，站用了购房人的大量资金，而随后在办理按揭贷款时，还需要按照自己的贷款金额缴纳律师费、保险费，通常，在一个楼盘提供贷款的银行和保险公司都有几家，贷款人可以选择其中的一家办理贷款的手续，由于银行贷款的利率是中国人民银行统一规定的，选择哪一家没有区别，但是，保险公司提供的房贷险却是不同的，有的保险条款中的保险责任仅仅包括房屋的毁损、灭失，也就是仅保财产，而不管人身，有的保险公司的保险条款中的保险责任却包括贷款人的人身意外，当然，购买这种保险的保险费要比不包括贷款人的人身意外的保险险种的费用低。但是，这部分寿险险种的保险责任只是：意外身故或高度残疾。有一次，朱先生和A女士都在此楼盘购买了房屋，并办理了按揭贷款的相关手续，在选择保险时，朱先生由于在缴纳了房屋的首付款、契税、公共维修基金、印花税等费用后，剩下的资金不多了，于是贪图便宜，就购买了仅保财产责任的房贷保险，半年后，朱先生在仓储型超市购物时，被货架上掉下的货箱砸伤，造成脊椎骨折，经医生诊断后确诊为全残，完全丧失了劳动能力，但是保险责任中由于不包括贷款人的人身意外，因此朱先生只能自己承担全部损失，由于完全丧失了劳动能力，朱先生无法向银行偿还贷款，最后只能将所购买的房屋进行转按揭，即：将所购买的房屋转卖给其他购房人，自己同时还要向开发商和银行承担一大笔违约金。A女士在购买房屋7个月后，遭遇了车祸，致左腿截肢，同样，也完全丧失了劳动能力，但是她买的这个房贷险的保险责任只是：意外身故或高度残疾。如果轻微受伤或残疾标准不够全残的，则不予赔付。那么什么是高度残疾呢？按照保险条款中的解释是：两上肢或两下肢截肢、或双目失明等等。A女士仅仅是左腿截肢，达不到身体高度残疾的标准，因此，A女士同样不能获得保险公司的赔偿，而在完全丧失了劳动能力后，也面临着无法向银行偿还贷款，最后也只能眼睁睁的看着自己所购买的房屋被法院强制拍卖。还有一次，B女士在办理了按揭贷款的相关手续后，购买了房贷险，同样，其保险责任只是：意外身故或高度残疾。在买房后没有几天，B女士在单位餐厅工作时，被绞肉机斩断了4个手指，虽然单位按照工伤为其支付了一大笔赔偿金，但是B女士却只能暂时在家疗养，不能去单位上班，这就意味着她的收入减少了许多，虽然她靠以前的积蓄按时向银行偿还贷款，但是在相当长的时期里，她的生活比较拮据，有些入不敷出，假设，在她购买的房贷险的保险责任中附带一定保额的意外伤害收入保障保险，即当她发生意外事故导致不能象以前那样获得收入的情况下，保险公司可以按照保险金额每月向她支付一定数额的保险金，这样，B女士就完全可以将每月获取的保险金偿还购房贷款，就可以在一定程度上杜绝生活比较拮据，有些入不敷出这方面问题了。通过笔者在楼盘接触到的几个真实的案例可以看出，目前，我国房地产按揭中的房贷险的保险责任很不全面，需要尽快加以改进。但随着我国保险业开放的步伐不断加快，越来越多的保险公司承办按揭购房保险业务；有关按揭购房的各项法律法规的健全；开发商、银行、保险行业不断加强行业自律，不断提高有序竞争；广大购房者专业知识的提高；一批符合消费者利益、买卖双方均满意的按揭购房保险一定会在不远的将来问世，并指日可待。

三、不足额投保导致部分赔偿

目前银行在实务操作中允许购房人既可以按房屋总价值投保，也可以按贷款额投保，例如购买一套价值100万元的商品房，首付款20万元，贷款80万元，以笔者在现场的实际接触中，绝大部分购房人是按照贷款额投的保，但殊不知这样做一旦发生保险事故，理赔时会带来极大的争议，给贷款银行的风险管理带来极大的隐患。《保险法》第四十条规定：“保险标的的保险价值，可以由投保人和保险人约定并在合同中载明，也可以按照保险事故发生时保险标的的实际价值确定。保险金额低于保险价值的，除合同另有约定外，保险人按照保险金额与保险价值的比例承担赔偿责任。”也就是说，按照贷款额投保80万元，如发生保险事故造成100万元的房屋全部损失，保险公司仅赔付80万元；如果造成房屋部分损失，假设公估后损失为60万元，则保险公司赔付60×80÷100=48万元，而不是60万元。虽然某些保险公司在保险责任中拓展到家庭财产，且对于家庭财产的损失按照第一危险赔偿方式进行理赔，即在保险金额范围内损失多少赔偿多少，但是对于房屋的外壳和装修，保险人可是予以比例赔偿的，购房人只图越少交钱越好，只知道把不得不买的房贷险当成按揭购房的必要程序，根本不知道它的作用和理赔计算方法。这样，一旦发生了保险事故，保险公司只能按照贷款额或比例赔付保险金，特别是当比例赔付时，肯定会遭到购房人的激烈反对，而这对于银行的风险是：房屋已经灭失了，购房人很有可能会不再继续还贷，而银行也只能得到保险公司的部分赔偿，剩下的那部分未偿还的贷款就会转化为不良贷款，这样就增加了银行的风险管理的难度，既而影响了银行的稳健经营。

四、改变房屋的用途出险可能导致拒赔

此外还有一种潜在的风险，就是购房人擅自改变了房屋的使用用途，或者出租所购房屋导致发生保险事故后遭到保险公司的拒赔。目前各家保险公司印制的投保单中只要求填写房屋的结构，即钢筋混凝土、砖混等类型，并没有明确注明房屋的使用性质，因为投保单的名称就是“个人抵押商品住房投保单”，即房屋的使用性质就是“住宅”。但是目前市场上有相当一部分商品房是“商住两用”的，在签订的《商品房买卖合同》中，已经注明了房屋的使用性质，既可以居住同时又可以作为办公地点使用，但是经营场所和住宅所面临的风险显然是不一样的，办公场所、仓库等经营用场所发生火灾的概率远远高于住宅，这是毋庸质疑的，所收取的保险费也是不一样的，因为拟定费率的基础就不一样。而现在购房人在购买“商住两用”的房屋后一般都会将其作为办公场地，而且这其中以经营“装饰、装修、搬家、贸易、快递运输、”等服务的较多，很多人把自己的家当成了仓库，特别是装饰、装修这一类的公司，房屋内大量存放漆料、涂料、纸张、半成品的下脚料等易燃物品，发生火灾的机率极高，当然买房后出租的也非常普遍。这样就会导致如下后果：

1、对保险公司的风险是：

依照《保险法》第37条 的规定：“在合同有效期内，保险标的危险程度增加的，被保险人按照合同约定应当及时通知保险人，保险人有权要求增加保险费或者解除合同。被保险人未履行前款规定的通知义务的，因保险标的危险程度增加而发生的保险事故，保险人不承担赔偿责任。”如果发生上述风险导致的火灾，保险公司当然会以前款规定作为抗辩理由，作出拒赔的决定，但是，由于购房人在签订的《商品房买卖合同》中，已经注明了房屋的使用性质，法院可能会认为投保人（购房人）已经履行了如实告知的义务。作为保险人对此应该是明知的，却在此基础上收取了保险费，并且予以承保，表明其已经放弃了向购房人主张相应的权利。在案件审理时，法院会有可能驳回保险公司的抗辩。笔者不知道保险公司在拟定费率时考没考虑“商住两用”的因素，但是如果保险公司以此作为抗辩的理由，应当承担举证责任，而且，条款中也没有约定“作为办公用房发生损失不负责赔偿”，依照《保险法》第18条的规定：“保险合同中规定有关于保险人责任免除条款的，保险人在订立保险合同时应当向投保人明确说明，未明确说明的，该条款不产生效力。”所以，案件审理的结果仍有可能以保险公司败诉而结束。这对保险公司的长期稳健经营提出了挑战。

2、对贷款银行的风险是：

假设法院在审理此类案件时，认为这不是免责条款的问题，而是投保人、被保险人的通知义务问题。因为没有尽到通知义务而免遭，且保险人只要证明投保人、被保险人未通知就可以了，在证据确凿的情况下，如果法院判决保险公司在上述案件中胜诉，则购房人在失去房屋后，又没有得到保险赔偿金，在实际生活中会作出的决定是：拒绝还贷！那么，银行作为贷款人和抵押权人，一旦购房者不能如期还款就必须承担着呆账的风险在这时得到了体现，对银行的负债管理提出了挑战。笔者就此事咨询各家保险公司时，得到的答复是：1、房贷险是效益险种，目前出险率较低；2、从抢占市场份额的角度考虑不能带来负面影响；3、房贷险是从属于银行按揭的，本着便于银行把款贷出去的目的，鉴于以上因素，目前对保险事故均全额赔付，但是不排除一旦出现问题时会作出拒赔。同时表示：会将上述问题反馈到核保部门，及时采取相应措施。

五、提前还贷，造成保险公司亏损

最近，中国人民银行为了防止我国房地产市场存在泡沫，遏止虚高的房地产价格，稳定房地产市场正常的市场秩序，采取了提高房屋贷款的利率。此举对广大购房人的影响可以说是很大的，假设贷款金额为30万元，那么每个月的还款金额将提高200-300元，一年就得多向银行支付2000-3000元，特别是对中低收入者来说，由于他们中绝大部分购买的是经济适用房，每个月还款的压力对他们来说是很大的，在人民银行提高房屋贷款的利率后，他们这部分人之中的大部分人选择了提前还贷，当提前向银行偿还贷款后，根据保险条款的约定，可以在按照扣除所贷款的实际年限所花费的保险费后，退还一部分保险费，而保险公司当初认为房贷险没有什么风险，为了大力办理这种业务，而向银行支付高额的回扣、手续费，以便抢占较高的市场份额。而现在，当众多购房人选择了提前向银行偿还贷款后，保险公司不得不根据保险条款的约定，在扣除所贷款的实际年限所花费的保险费后，退还一部分保险费给购房人。这样就造成了保险公司的利润在扣除手续费后，还要扣除退还购房人一部分的保险费，保险公司实际利润不但没有，反而亏损了。根据笔者从相关媒体的报道得知，目前，绝大部分保险公司都在调整房贷险业务，不再将房贷险列为效益险种，并大力收缩这部分业务，有的保险公司干脆“叫停”了房贷险业务，以减少亏损。

笔者认为造成上述情况有以下几种原因：

保险业现在仍旧是高度垄断的行业，保险公司缺乏竞争意识，缺乏开拓新险种的热情，更没有进行有效的宣传；国家对地震风险评估目前已取得的成果没有转化到市场经济中去，特别是各个部门缺少必要的沟通，没有将信息资源共享；保险监督管理部门缺乏对地震险种开发、销售进行政策性的宏观指导，缺少对按揭购房保险进行政策性指导；实际购房中，开发商、银行、保险公司财大气粗，买卖双方地位悬殊，买卖双方信息、技术专业知识严重不对称；我国保险中介市场不健全，力量薄弱，没有起到居间介绍、促成交易、让买卖双方都满意的作用。银行与保险公司在对标的物进行风险管理时没有进行有效沟通；目前我国保险市场缺乏有秩序的竞争，恶性竞争、违规操作的现象比比皆是，靠支付高额的回扣、手续费来开拓市场的行为已经是开的秘密了。同时，作为我国保险市场监督管理的主管部门——中国保险监督管理委员会又没有尽职尽责的履行对保险市场监督管理的职责，没有拿出切合实际的管理办法来制止目前我国保险市场普遍存在的恶性竞争、违规操作的现象。

笔者建议：

1、金融监督管理部门应当充分发挥“窗口指导”的功能，大力进行金融宣传，普及保险法律知识。应当指出的是：不能认为大力进行保险知识宣传、普及保险法律知识仅仅只是保险业的工作，银行业为了自身的利益，也应当积极宣传保险知识；

2、对按揭购房保险进行有效的政策性指导，应强制性规定：按揭购房保险（财产险）保险责任包括地震；因为目前的技术储备不足不是借口；

3、银行与保险公司在对标的物进行风险管理时应建立一整套制度，比如对按揭房屋的安全状况定期进行检查，及时向购房人提出消除不安全因素和隐患的书面建议；教育、监督购房人应当遵守国家有关消防、安全、生产操作、劳动保护等方面的规定，维护保险标的的安全；在必要时为维护保险标的的安全，经被保险人（购房人）同意，银行与保险公司可以联合采取安全预防措施；

4、完善保险单等凭证的设计以及完善保险条款，明确保险责任，减少合同的漏洞；

5、国家对地震风险评估目前已取得的成果应当及时转化到市场经济中去，建立各个部门之间信息资源共享的机制，提高全社会防灾防损的意识；

6、加强对我国保险市场监督管理，作为我国保险市场监督管理的主管部门——中国保险监督管理委员会应当尽职尽责的履行对保险市场监督管理的职责，尽快拿出切合实际的管理办法来制止目前我国保险市场普遍存在的恶性竞争、违规操作的现象；

7、在时机成熟的时候，是否可以考虑允许购房人分期支付按揭贷款的保险费？如果是分期支付而不是一次性支付的话，则可以为购房人减少买房时的压力，也可以控制某些保险公司靠支付高额的回扣、手续费来开拓市场，以维护我国保险市场正常的市场竞争秩序。目前，在这方面北京市已经开始进行有效的探索，相信将来会成为房贷险保险费的主要支付模式。

笔者相信：随着我国保险业开放的步伐不断加快；越来越多的保险公司承办按揭购房保险业务；有关按揭购房的各项法律法规的健全；开发商、银行、保险行业不断加强行业自律，不断提高有序竞争；广大购房者专业知识的提高；一批符合消费者利益、买卖双方均满意的按揭购房保险一定会在不远的将来问世，并指日可待。

参考文献

①史学瀛、郭宏彬主编：《保险法前沿问题案例研究》，北京中国经济出版社2000年版。

②魏华林、王文祥编著：《保险业的世贸规则及国际惯例》，中国言实出版社1999年版。

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