牟子健 律师
在目前普遍的按揭购房合同中，除了必须用所购房屋进行抵押、房地产公司担保外，贷款银行均要求购房者购买保险，如住房公积金贷款要向银行指定的保险公司购买人寿保险，商贷住房要给所购房屋买财产保险，（目前很多按揭项目银行要求购房者以上两种保险都必须购买，有的要求在按揭过程中按购房的不同时间段分别购买。）虽然现在法律界从站在保护消费者的立场上对这种强制性购买保险行为的公平性、合法性、合理性提出质疑，并多有争论，但笔者对上述问题暂时不发表看法，在这里只想从保险责任着手分析一下，看购房者买的保险在多大程度上替购房者分担了风险，是否真正分担了风险，如果保险公司真的是站在购房消费者的立场上，还应有什么保险责任需要补充，以减少今后出现意外造成的纠纷、无法还贷等一系列问题。
首先看一下目前按揭贷款购房中，财产保险的保险责任，有：台风、暴雨、雪灾、冰凌、突发性滑坡、泥石流、海啸、洪水、火灾、山崩、龙卷风。除外责任：地震及地震次生原因等等。为什么把地震排除在外？（至少笔者在目前所有的按揭购房保单责任中没有看到，我相信您的按揭中财产险也没有地震责任）。当然保险行业也大诉苦水：什么我国目前对于地震的预测等技术手段还不完善；什么缺少专业人员对地震带来的损失后果的精算，再比如缺少对地震风险分析的技术储备等等，总之，不保地震险，可是既然你保险公司要挣这份钱，就应当物有所值吧，北京将来发不发生台风、滑坡、泥石流、海啸、洪水、山崩、龙卷风，目前不好说，至少大家没见到，可地震大家都遇到过呀，30岁以上的各位76年都住过地震棚吧。把地震责任除外确实让购房人心里没底，也失去了为按揭购房保驾护航的应有作用。所以笔者认为：金融监督管理部门应强制性规定：按揭购房保险（财产险）保险责任包括地震，因为目前的技术储备不足不是借口，日本是一个地震高发国家，其地震频率比我国要高得多，但日本财产保险中一部分就有地震责任，同时保监会应当组织各保险公司设立专门的地震风险研究评估机构，及时推出新险种、新费率以适应飞速发展的按揭购房保险业务。
再说寿险的险种，现在办理住房公积金贷款时，按规定要买寿险，但笔者看到目前寿险险种（一般是各种类型的生死两全寿险）的保险责任只是：意外身故或高度残疾。如果轻微受伤或残疾标准不够全残的，则不予赔付。但在实际生活中轻伤残疾也会使人失去部分或全部劳动能力，其实保险公司完全可以在所购寿险中附带一定保额的意外伤害保险（哪怕再多收一点钱，当然现在所购寿险的利润已经很大了）。就可以在一定程度上杜绝这方面问题。
我认为造成现在这种情况有以下几种原因：1、保险业现在是高度垄断的行业，稍有风险的险种宁可不做也不愿劳那份神，操那份心；2、国家对地震风险评估目前已取得的成果没有转化到市场经济中去，特别是各个部门缺少必要的沟通，没有将信息资源共享；3、保险监督管理部门缺乏对地震险种开发、销售进行政策性的宏观指导，缺少对按揭购房保险进行政策性指导；4、实际购房中，开发商、银行、保险公司财大气粗，买卖双方地位悬殊，买卖双方信息、技术专业知识严重不对称，购房者要么不买房，要么签地震险除外的购房保险契约；5、我国保险中介市场不健全，力量薄弱，没有起到居间介绍、促成交易、让买卖双方都满意的作用。
但随着我国保险业开放的步伐不断加快；越来越多的保险公司承办按揭购房保险业务；有关按揭购房的各项法律法规的健全；开发商、银行、保险行业不断加强行业自律，不断提高有序竞争；广大购房者专业知识的提高；一批符合消费者利益、买卖双方均满意的按揭购房保险一
定会在不远的将来问世，并指日可待。
2003 2 14
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